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PROPERTY. BUYING & SELLING
What previous information must I obtain to make a secure purchase?
Property developers and estate agents are obliged by law to provide certain legally binding information to buyers, via the adverts they place. Property developers must make certain information and documents available to the public pertaining to:
- The documentation of the company or property developer in the Trade Register. This covers legal and economic documentation, as well as information about the people registered and the representatives of the company or property developer.
- General property location map.
- Property’s floor plan.
- Guarantees of the installations.
- Description of the property, including the floor space area and living space.
- General description of the building, communal areas and additional services.
- Reference to the materials and finishes used in the construction of the properties of the building, communal areas and additional services, including thermal and acoustic insulation.
- Details of the Property Register. This provides a legal description of the company, the owners and any encumbrances.
- The total selling price and payment method.
What information must be obtained before buying second-hand property?
The purchase of second-hand properties is not subject to the regulations and obligations described above. But we must request the following documentation from the seller:
- Registration information of the seller’s or conveyor’s property, the certification that attests to the content of the Register.
- The receipt confirming that the latest Property Tax annuity has been paid.
- The certificate provided by the secretary of the association of flat owners, which confirms that the seller is up to date with payments of the common maintenance charge.
What must you do before signing a purchase/sale contract?
- Direct inspection of the physical condition of the property
This is crucial and must be carried out. Furthermore, for second-hand building or property, you should take a professional architect or surveyor with you.
If the property has any “latent defects”, meaning defects that could cause medium to long-term damage, the seller is responsible for any repairs.
- Documentary inspection of the legal status of the property
The most important document that can confirm the property’s legal status is the certificate of ownership and Property Register encumbrances.
This certificate must confirm that the property is finished, that there are no encumbrances or limitations and that the seller is the legal owner of the property. The tax status of the property must also be checked, to confirm that the latest Property Tax annuity (IBI) has been paid.
Contract completion: private contract or public deed
In accordance with the principle of freedom as to the form and content of contractual arrangements, a property purchase contract can be drawn up either as a private or a public (authorised by a notary) document.
Only public deed purchase contracts that are recorded in the Property Register provides buyers with the legal assurance that they will not be sued in their property, since the buyer is indemnified and held harmless against any claim or action arising from defects or errors in the seller’s ownership status.
When and how should I pay for the property?
The price should not be paid in full until you have checked all the documentation. PAYMENT METHOD. There are several possibilities:
- A down payment or good-faith deposit is the payment of portion of the price, as a way of commitment. If buyer pulls out of the contract, s/he loses this amount, and if the seller pulls out, s/he is obliged to pay double the down payment or deposit.
- Payment on or after contract completion. There are three possibilities:
- Cash payments: only if the property is total free from encumbrances in the Register. The price agreed on contract completion must be paid in full. When part of the price is paid when purchasing a property before it has been built, the property developer is legally obliged to guarantee the buyer the total refund of this amount in the event of contract non-fulfilment.
- Deferred payment. This is when payment of part of the price is deferred, even if there are no encumbrances, via:
- Resolutely condition, so that if the buyer does not pay in the agreed period, the seller becomes the owner of the property again.
- Mortgage, in the case of the non-payment, the property is auctioned in order to pay the seller.
- Subrogation of pre-existing encumbrances. Subrogation could be a useful option, especially if the property sold is mortgaged. In these cases, the amount received by the seller will be reduced by the amount of the mortgage loan that is pending repayment, as long as the buyer takes over the existing mortgage. You must bear in mind that if judicial foreclosure proceedings have been initiated on the mortgage, the buyer must be extremely careful, and preferably demand that the property be previously released.
DUTIES and RIGHTS OF THE BUYER
The importance of buying a home
Buying a home is one of the most important investments a person makes during his/her life. It is a complex procedure in which many things have to be taken into account, especially if the purchase is made in a foreign country, with a different language, laws and customs.
The matters related to buying-selling a home must also include those related to the duties and rights that correspond to the buyer and the vendor on both an economic level (taxes, bank finance, associated expenses, etc.) and an administrative level.
In any case, we must remember that you can obtain direct advice and information about your case in particular from the various public organisations and offices, as well as the possibility of consulting and commissioning specialised professionals and companies which, in matters as important as the purchase of a home, is particularly recommendable.
Basic rights and duties of the buyer
- The buyer of a home has the right to the following:
- To the home being delivered under the agreed terms and conditions. If there are any hidden vices, he/she can claim for them later.
- To require the recording of the purchase-sale on public deed. It is highly recommendable to exercise this right, since a deed formalised before a notary public affords greater legal security and enables a better defence of the parties’ interests.
- Not to hand over amounts of money that are not laid down in the private contract or in the public deed of sale. Besides being illegal and subject to tax penalties and other kinds of penalties, these amounts, known as «black-market money», are at great risk of not being recovered if the transaction is not closed or if the contract has to be terminated.
- To freely choose the notary public before whom the public deed of sale is to be formalised.
- Not to meet the expenses that correspond to the vendor.
- To freely choose the bank with which he/ she wishes to take out a mortgage, where applicable (subrogation to the vendor’s mortgage loan is not compulsory).
- Either of the parties may be assisted by an interpreter during the signing of the public deed. The cost of the interpreter shall correspond to the party for whom the services are provided.
- The buyer of a home has the following obligations:
- To pay the price laid down in the private contract or deed of sale. There are many different formulas for paying the price, but you should always request a written document containing the amounts paid, the concept of the payment, the identities of the person making the payment and the person receiving the payment, the date and the place.
- To pay the corresponding taxes to the various public tax offices. This is dealt with in the following section.
- To pay the corresponding notary expenses: legally, the expenses corresponding to the formalisation of a public deed before a notary public shall be on the account of the vendor and those of the first copy and other notary expenses subsequent to the sale shall be on the account of the buyer, although it is possible to agree otherwise.
- To pay the cost of registering the deed of sale in the Property Register if the decision to register is finally taken. If the sale of the home is formalised on public deed, it is highly recommendable for the said deed to be registered in the Property Register. Among other benefits, this prevents the former owner from using the home as a guarantee of his/her debts. The deed of sale shall be registered in the Property Register corresponding to the town in which the home is located.
- To change cadastral ownership: in a term of 30 business days after the signing of the public deed of sale, the buyer must apply to the Gerencia Territorial del Catastro (Territorial Cadastral Register) for the change of ownership of the acquired property. This application is made on form 901 (urban property) or form 903 (country property). The forms can be obtained electronically or at the cadastral register offices. This procedure can also be carried out in certain town halls.
- To register with or change the name of the subscriber with the utility companies: water, electricity, gas, telecommunications, etc. These companies will provide information as to how the changes can be made and the documentation that is required.
- To notify the Homeowners Association to which the home belongs, where applicable, of the new ownership and of an address for notification purposes.
Taxes related to the purchase-sale of homes
During the sale of a home, the following taxes must be paid:
New home. If the home is acquired directly from the developer or the builder, the buyer must pay the following taxes:
- Value Added Tax (VAT): as in any business transaction, the buyer shall pay the vendor the amount corresponding to VAT, where the vendor shall then be obliged to pay the amount to the tax office. The percentage of VAT applied to homes is 7% of the sale price, a percentage that is also applied to the purchase of parking spaces and box rooms if they are acquired in conjunction with the home. If they are acquired separately, the rate is 16%.
- Tax on Documented Legal Acts (IAJD): this tax amounts to 1% of the sale price of the home and must be paid to Junta de Andalucía within the term of 30 business days after the deed of sale is signed. If the acquired home is to be the buyer’s usual home, a discount is possible, and the rate is reduced to 0.1%. The parking spaces and box rooms acquired together with the home (up to a maximum of two) can benefit from this discount.
Second-hand home. In the case of a second-hand home or the subsequent transfer of a home, the following taxes must be paid:
- Tax on patrimonial transfers (ITP): this tax amounts to 7% of the sale price of the home and must be paid to Junta de Andalucía by the buyer within the term of 30 business days after the deed of sale is signed. ln both this case and that of the IAJD, if the Administration considers that the price on the deed does not correspond to the real price of the home, it shall require the buyer to pay the underpaid tax. This is called a «complementary settlement».
- Tax on the increase in value of urban land (IIVTNU), or municipal capital gains tax: this is a tax collected by the local authorities of the town in which the home is located, applying a percentage to the increase in value of a home from when it was bought to when it is sold. The percentage varies according to the town. ln some towns, this tax is not paid if one year has not passed between the acquisition and the subsequent sale of the home. ln principle, the party responsible for the payment is the vendor, although it is possible to agree that the payment be made by the buyer. It must be paid within the term of 30 days after the signing of the public deed. If the vendor is not resident in Spain, the party responsible for paying this tax is the buyer.
- Non-Resident Personal Income Tax (IRNR): when the vendor of the home is not resident in Spain, the buyer must retain 3% of the sale price and pay it to the State tax office by means of form 211 within the term of 30 business days after the signing of the deed of sale.
Mortgage loan
When you want to buy a home, and do not have sufficient money to pay the price, you can apply for the capital you need from a bank. As a guarantee that the money loaned will be returned, the bank will ask you to bind the home bought to the loan. This bond is made by means of a mortgage. This is what is known as a mortgage loan.
If you need to apply for a mortgage loan, you should visit various banks to compare their offers. You can subrogate to the former owner’s loan, in other words, take his/ her place. When taking out a mortgage loan, you must consider the following:
- Interest rate. Whether it is variable or fixed and, if it is variable, which is the most common type of interest rate, determine the indicator in accordance with which the modifications will be made (Euribor, Mibor, etc.).
- Term in which the loan is to be repaid.
- Commissions and amount of the repayments. There are different types of commissions for a mortgage loan and their percentages, and even their elimination, can be negotiated. These commissions include a commitment fee and commissions for partially or fully paying off the loan.
- You must also consider that the bank may want to require other types of obligations, such as the following: the payment of salaries into the account, direct debiting of bills, taking out insurance policies, etc.
You must take into account that the amount finally loaned by the bank will be approximately 80% of the value given to the home. There are also other expenses that must be taken into consideration:
- Tax on documented legal acts: 1% of the amount guaranteed, not the amount effectively loaned, in other words, it includes the amount applied for, interests and costs.
- Commitment fee: this normally amounts to 1% of the amount loaned.
- Valuation of the home and study of lien.
- Insurance premiums associated with the loan.
- Notary and register expenses. Mortgage loans must necessarily be constituted on public deeds and must be registered in the Property Register. If the loan is for the acquisition of a home, it is usually signed before a notary public at the same time as the deed of sale.
Reference legislation
- Civil Code.
- Mortgage Act, adopted by Decree of 8 February 1946.
- Notary Regulations, adopted by Decree of 2 June 1944.
- Mortgage Regulations, adopted by Decree of 14 February 1947.
Offices and Registers
Notaries public and Property Registers of Málaga, whose addresses can be found on the following.
Málaga Trade Register
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Telephone: 952 28 89 35
Opening hours: 9:00 to 17:00
Property Register Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Telephone: 952 53 80 53
Opening hours: 9:00 to 17:00
Regional Government Development, Housing, Tourism and Commerce in Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Telephone: 951 93 25 00
Useful websites
Website with information about notary activities and the addresses and telephone numbers of all the notaries public of Spain
Website with information about the functions of the Property Register and the addresses and telephones of all the Property Registers of Spain
Department of Land and Housing
Department of Taxes and Public Administrations
General Department of the Cadastre
Spanish Tax Department
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LOGEMENT. ACHAT-VENTE
Quelle information doit-on obtenir avant de formaliser un achat en toute sécurité ?
Les promoteurs ou vendeurs sont légalement obligés de fournir une série de données, auxquelles ils sont liés par exigibilité, aux acheteurs à travers la publicité qu’ils réalisent. Les promoteurs doivent avoir à disponibilité du public une série de données et documents relatifs à :
- La documentation de l’entreprise ou du promoteur détenue par le Registre Mercantile (Registro Mercantil). Il s’agit de la documentation juridique et économique, ainsi que de l’information sur les personnes inscrites et les représentants de l’entreprise et du promoteur.
- Plan général de l’emplacement du logement.
- Plan du logement.
- Garanties des installations.
- Description du logement avec expression de la superficie construite et de la superficie habitable.
- Référence aux matériaux et qualités employés lors de la construction du logement, incluant les isolements thermiques et acoustiques de l’immeuble, des zones communes ainsi que les services accessoires.
- Les données du Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) permettant d’obtenir une brève description juridique de l’entreprise révélant qui en est le propriétaire et l’existence ou non de charges.
- Le prix total de vente et la modalité de paiement.
Quelle information doit-on obtenir avant d’acheter un logement d’occasion ?
Dans ce cas, le vendeur n’est pas soumis aux normes et obligations d’information antérieures. Toutefois, le vendeur devra fournir la documentation suivante :
- L’information sur l’enregistrement de la propriété du vendeur ou endosseur. La certification démontre le contenu du registre.
- Le reçu du paiement de la dernière contribution au Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) (impôt sur les biens immeubles)
- Le certificat du secrétariat de la communauté des propriétaires, accréditant que le vendeur est au courant du paiement des dépenses de la communauté.
Que doit-on faire avant de signer un contrat achat-vente ?
Vérification directe de la situation physique du logement
Cette action élémentaire est indispensable, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’une propriété ou d’un logement d’occasion. Il convient de réaliser cette vérification avec l’aide d’un professionnel (architecte ou métreur).
Si le logement a des « vices occultes», c’est-à-dire, des défauts produisant des dommages à moyen et long terme, le vendeur a la responsabilité de les réparer.
Vérification documentaire de la situation juridique du logement
Le document le plus important pour vérifier la situation juridique du logement est le certificat de titularité et des charges du Registre de la Propriété (Registro de la propiedad).
Ce certificat doit stipuler que l’édifice auquel appartient le logement est terminé, libre de charges et de limitations, et que le vendeur est le véritable propriétaire du logement. Il est également nécessaire de réaliser la vérification de la situation fiscale du logement, accréditant le paiement de la dernière contribution du IBI.
Célébration du contrat d’achat-vente : contrat privé et/ou acte authentique
Un contrat d’achat-vente d’un logement peut être rédigé, en vertu du principe de liberté de forme, soit au travers d’un document privé, soit d’un acte authentique, c’est-à-dire autorisé par un notaire.
Le contrat d’achat-vente réalisé en acte authentique et inscrit auprès du Registre de la Propriété est le seul document garantissant à l’acheteur de ne pas être poursuivi quant à sa propriété, puisque qu’il est assuré et invulnérable face aux réclamations ou poursuites de vices et défauts sur la propriété du vendeur.
Quand et comment réaliser le paiement du logement ?
Le prix ne doit pas être versé intégralement sans avoir réalisé auparavant la vérification documentaire.
MODES DE PAIEMENT. Il existe plusieurs modalités :
- Versement d’une avance : il s’agit du paiement d’une quantité partielle du prix ayant pour but l’engagement de l’acheteur. Si l’acheteur renonce au contrat, celui-ci perdra la quantité totale, mais si le vendeur renonce, celui-ci devra payer le double des arrhes versées.
- Paiement simultané ou postérieur à la signature du contrat. Voici 3 cas possible :
- Paiement comptant, seulement dans les cas où le logement est totalement libre de charges auprès du Registre. Le prix accordé devra être versé intégralement lors de la signature du contrat.
Lorsqu’un paiement partiel en acompte est réalisé dans le cas d’un achat sur plan, quand l’édifice n’est pas construit, la loi oblige le promoteur à garantir le remboursement total de ladite quantité à l’acheteur en cas de non-respect du contrat.
- Prix reporté, si une partie du prix est reportée, malgré l’inexistence de charges, moyennant :
- Une condition résolutoire : si l’acheteur ne paie pas dans le délai accordé, le logement est à nouveau propriété du vendeur.
- Hypothèque : en cas de non-paiement la propriété sera vendue aux enchères pour dédommager le vendeur.
- Subrogation des charges préexistantes. La subrogation peut être spécialement utile dans les cas où le logement vendu est hypothéqué. Dans ces cas, le vendeur verra diminuer le prix quant à la somme de la partie de l’emprunt hypothécaire non amortie ou rendue, et l’acheteur pourra de la sorte obtenir le financement à travers cette même hypothèque. Il convient de souligner que s’il s’agit d’une hypothèque en phase d’exécution judiciaire, l’acheteur doit prendre toutes les précautions et il est préférable d’exiger la libération préalable de la propriété.
DROITS ET DEVOIRS DE L’ACHETEUR
Importance de l’acquisition d’un logement
L’acquisition d’un logement est un des investissements les plus importants que puisse réaliser une personne tout au long de sa vie. Il’s’agit d’un processus complexe au cours duquel il faut tenir compte d’une multitude d’aspects, surtout si l’acquisition se fait dans un pays avec une langue, des lois et coutumes différentes.
Parmi les aspects en relation avec l’achat-vente d’un logement, et a part ceux déjà abordés dans le triptyque précédent, il convient de considérer les aspects relatifs aux droits et obligations correspondant à l’acheteur et au vendeur, autant d’ordre économique (impôts, financement bancaire, frais dérivés…), que d’ordre administratif.
Dans tous les cas, il convient de tenir compte qu’il est possible d’obtenir des informations et conseils directs sur notre dossier auprès des différents bureaux et organismes publics. ll est également possible de demander conseil et gestion ¿¡ des entreprises professionnelles spécialisées, démarche spécialement recommandée s’agissant d’une question aussi importante que l’acquisition d’un logement.
Droits et devoir basiques de l’acheteur
- L’acheteur d’un logement a droit à :
- La livraison du logement dans les conditions convenues. Dans le cas de la découverte de défauts cachés, l’acheteur pourra présenter une réclamation postérieurement.
- Exiger que l’achat-vente soit octroyé par un acte notarié. Il est très recommandable d’exercer ce droit car l’acte réalisé chez un notaire octroie une plus grande sécurité juridique et permet une meilleure défense des intérêts des parties.
- Ne verser aucune quantité d’argent ne figurant pas sur le contrat privé ou l’acte authentique d’achat-vente. Ces versements, connus sous le nom de ”dinero negro” (argent non déclaré), constituent une pratique illégale pouvant engendrer des sanctions fiscales et d’autre nature mais également un haut risque d’être perdus si finalement l’opération n’était pas conclue ou si le contrat était annulé.
- Choisir librement le notaire par devant lequel rédiger l’acte authentique d’achat-vente.
- Ne pas supporter les frais correspondants au vendeur.
- Choisir librement l’organisme de crédit auprès duquel signer le prêt hypothécaire le cas échéant (la subrogation de l’emprunt hypothécaire du vendeur n’est pas obligatoire).
- Les parties pourront être assistées par un interprète lors de la signature de l’acte authentique. Les frais de l’interprété seront à la charge de la partie en requérant les services.
- L’acheteur d’un logement a l’obligation de :
- Verser le prix fixé sur le contrat privé ou l’acte authentique d’achat-vente. Bien que les formules de paiement du prix soient variées* (voir Logement I), il sera toujours nécessaire de demander la délivrance d’un document écrit ou figurent les quantités versées, le concept du paiement, l’identité de l’acheteur et du vendeur, la date et le lieu.
- Payer les impôts correspondants auprès des différentes administrations du Trésor public. Nous faisons référence à cette question au paragraphe suivant.
- Payer les frais de notaire correspondants : légalement, les frais de passation d’acte authentique par devant notaire seront à charge du vendeur et ceux de la première copie et autres frais de notariat postérieurs à la vente seront à charge de l’acheteur, bien qu’une distribution différente puisse être convenue.
- Payer les frais d’enregistrement de l’acte authentique d’achat-vente auprès du registre de la propriété s’il est finalement décidé de l’y inscrire. Si l’achat-vente du logement se fait sous acte authentique il est très recommandé d’enregistrer ledit acte auprès du registre de la propriété, car, entre autres bénéfices, vous éviterez que le propriétaire antérieur puisse utiliser le logement comme garantie de ses dettes. L’acte authentique d’achat-vente devra être enregistré auprès du registre de la propriété correspondant à la municipalité ou se trouve le logement.
- Changement de titulaire cadastral : l’acheteur, dans un délai de 30 jour ouvrable à partir de la signature de l’acte authentique d’achat-vente, devra présenter auprès de la Gerencia Territorial del Catastro (direction territoriale du cadastre) une demande de changement de titularité du bien acquis. Pour ce faire, l’acheteur devra utiliser le modèle 901 (biens urbains) ou 903 (biens rustiques). Les modèles peuvent être obtenus par voie électronique ou auprès des bureaux du cadastre. Cette démarche peut être également menée à bien auprès de certaines mairies.
- S’inscrire ou changer de titularité auprès des entreprises de fourniture de services : eau, électricité, gaz, télécommunications… Ces entreprises nous informerons à propos de la documentation et des démarches nécessaires pour réaliser les changements.
- Communiquer à la communauté de propriétaires dont fait partie le logement, le cas échéant, la nouvelle titularité de celui-ci et l’adresse ou faire parvenir les notifications.
Impôts liés à l’achat-vente de logements
Lors de l’achat-vente d’un logement, les suivants impôts doivent être payés :
Logement neuf. Si le logement est acquis directement auprès du promoteur ou constructeur, l’acheteur devra payer les impôts suivants :
- Taxe sur la valeur ajoutée (IVA, TVA) : comme dans toute opération commerciale, l’acheteur devra verser au vendeur le montant correspondant à la TVA, et le vendeur devra à son tour le verser auprès du Trésor Public. Le pourcentage applicable de la TVA aux logements est de 7% de la valeur de la vente, pourcentage également applicable à l’achat de garages et débarras s’ils sont acquis conjointement au logement, imposables a un taux de 16% s’ils sont acquis séparément.
- Impôts sur les actes juridiques documentés (IAJD) : cet impôt représente 1% de la valeur de vente du logement et doit être payé auprès de la Junta de Andalucía dans un délai de 30 jours ouvrables postérieurs à la signature du contrat d’achat-vente. Si le logement acquis va être le logement habituel de l’acheteur, celui-ci pourra obtenir une bonification imposable au taux de 0,1%. Les garages et débarras, jusqu’á un maximum de deux acquisitions simultanées à celle du logement, pourront bénéficier de cette bonification.
Logement d’occasion. Dans le cas de seconde ou postérieure transmission d’un logement, les impôts suivants devront être payés :
- Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : cet impôt représente 7% de la valeur de vente du logement et doit être payé par l’acheteur auprès de la Junta de Andalucía dans un délai de 30 jours ouvrables à partir de la signature du contrat d’achat-vente. Autant dans ce cas que dans celui de l’IAJD, si l’administration considère que le prix de taxation ne correspond pas au prix réel du logement, elle exigera à l’acheteur le paiement des impôts non payés, cette opération est appelée «liquidation complémentaire».
- L’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains a nature urbaine (IIVTNU) ou plus-value : il s’agit d’un impôt encaisser par la mairie dont dépend le logement vendu, appliquant un pourcentage à l’augmentation de la valeur d’un logement depuis l’acquisition jusqu’á la vente. Le pourcentage varie selon la municipalité. Dans certaines municipalités cet impôt ne devra être payé que si un an s’est écoulé entre l’acquisition et la vente postérieure du logement. En principe, il revient au vendeur de formaliser le paiement, bien que le contraire puisse être convenu. Le paiement devra se faire dans un délai de 30 jours à partir de la signature du contrat d’achat-vente. Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, le paiement de cet impôt devra être payé par l’acheteur.
- Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : lorsque le vendeur du logement n’est pas résident en Espagne, l’acheteur devra retenir 3% de la valeur de l’achat-vente et le verser, moyennant le modèle 211, auprès du trésor de l’Etat dans un délai de 30 jours ouvrables à partir de la signature de l’acte authentique d’achat-vente.
Prêt hypothécaire
Lorsque l’on désire acquérir un logement sans disposer de suffisamment d’argent pour en payer le prix, il est possible de demander à une banque ou caisse d’épargne qu’elle nous prête le capital dont nous avons besoin.
En tant que garantie de remboursement de l’argent prêté, l’organisme financier requerra que l’acheteur lie le logement acquis au prêt, ce lien se fait à travers d’une hypothéqué. C’est ce que l’on appelle le prêt hypothécaire.
Si vous avez besoin de demander un prêt hypothécaire il est important de s’informer auprès de différents organismes de crédit et d’en comparer les offres. ll est possible de se subroger à l’emprunt du précédent propriétaire, c’est à dire, de le substituer.
Lors de la formalisation de demande d’un prêt hypothécaire il convient de prendre compte principalement des suivants aspects :
- Taux d’intérêt. Si celui-ci est variable ou fixe et, s’il est variable, comme dans la plupart des cas, il convient de déterminer l’indicateur selon lequel seront réalisées les modifications (euribor, mibor, etc.)
- Délai de remboursement de l’emprunt
- Les commissions et leurs montants. Un prêt hypothécaire implique différents types de commissions dont tant le pourcentage que l’annulation peuvent être négociés. Vous trouverez, parmi d’autres, la commission d’ouverture et celles d’annulation partielle ou totale de l’emprunt.
- Il convient de souligner que l’organisme bancaire peut vouloir imposer d’autres types d’obligations, par exemple : domiciliation du salaire, des factures, souscription d’assurances, etc.
Il convient de prendre compte que le montant prêté par la banque constituera approximativement 80% de la valeur de taxation du logement. De plus, il y a un nombre de frais à prendre en compte l’hors d’une hypothèque :
- L’impôt sur les actes juridiques documentés : représente 1% de la quantité garantie, non celle prêtée effectivement, c’est à dire que la quantité demandée, les intérêts et les frais sont inclus.
- Commission d’ouverture : normalement celle-ci constitue 1% de la quantité prêtée.
- Taxation du logement et étude des frais fiscaux.
- Primes des assurances associées à l’emprunt.
- Frais de notaire et enregistrement. Les prêts hypothécaires doivent nécessairement être constitués moyennant un acte authentique et doivent être enregistres auprès du registre de la propriété. Si le prêt est demandé pour l’acquisition d’un logement, il doit être signé sous forme notariée en même temps que l’acte authentique d’achat-vente.
Législation de référence
- Code Civil (Código Civil)
- Loi Hypothecaire approuvée par décret le 8 février 1946 (Ley Hipotecaria)
- Règlement Notarial approuvé par décret le 2 juin 1944 (Reglamento Notarial)
- Réglement hypothécaire approuvé par décret le 14 février 1947 (Reglamento Hipotecario)
Bureaux et registres. Renseignements
Etudes de notaire et bureaux du registre de la propriété de Málaga. Vous trouverez les adresses dans les pages web indiquées ci-dessous
Registre Mercantile de Málaga
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Téléphone : 952 28 89 35
Horaire : de 9h00 à 17h00
Registre de la Propriété de Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Téléphone : 952 53 80 53
Horaire : de 9h00 à 17h00
Délégation Territorial de Développement, Logement, Tourisme et Commerce à Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Téléphone : 951 93 25 00
Sites web d’intérêt
Site ou trouver toute information sur les activités notariales et adresses et téléphones de toutes les études de notaires d’Espagne.
Site ou trouver toute information sur les fonctions du registre de la propriété et les adresses et téléphones de tous les bureaux de registre de la propriété d’Espagne
Conseil général du territoire et du logement
Conseil général du trésor et des administration publiques.
Direction Générale du Cadastre
Site de l’Administration Nationale des Impôts
Avertissement légal
L’information contenue dans ce guide a un caractère simplement informatif, sans que cela n’engendre des droits, expectatives ni responsabilités d’aucune sorte vis à vis de la Commune de Frigiliana.
Si vous avez des questions à poser, n’hésitez pas à nous contacter par courriel extranjeros@frigiliana.es ou venant à l’Hôtel de Ville du mardi o vendredi de 09hr à 14hr.
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VIVIENDA. COMPRA-VENTA
¿Qué información previa debo obtener para realizar una compra segura?
Los promotores o vendedores están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores, quedando vinculados a su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan. Los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a:
- La documentación de la empresa o promotora en el Registro Mercantil. Esto es la documentación jurídica y económica, así como la información sobre las personas inscritas y los representantes de la empresa o promotora.
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de la vivienda, con expresión de la superficie construida y su superficie habitable.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
- Los datos del Registro de la Propiedad. Con esto tendremos una breve descripción jurídica de la empresa, conoceremos quién o quiénes son los propietarios y la existencia o no de cargas.
- El precio total de venta y la forma de pago.
¿Qué información se debe obtener antes de comprar una vivienda de segunda mano?
En este caso no está sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. Pero debemos solicitar del vendedor la siguiente documentación:
- Información registral de la propiedad del vendedor o transmitente, la certificación da fe del contenido del Registro.
- El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad.
¿Qué se debe hacer antes de firmar el contrato de compraventa?
- Comprobación directa de la situación física de la vivienda
Esta es una actuación elemental de la que no debemos prescindir, además cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano, es conveniente realizar esta comprobación asistidos de un profesional (arquitecto o aparejador).
Si la vivienda tuviera “vicios ocultos”, es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo, existe una responsabilidad del vendedor de reparar los imperfectos.
- Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda
El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad.
De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y de limitaciones y que es el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. Debe realizarse la comprobación de la situación fiscal de la vivienda, que acredite haber pagado la última anualidad del IBI.
Celebración del contrato de compra-venta: contrato privado y/o escritura pública
Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir autorizado por notario.
Sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad, proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será demandado en su propiedad, ya que queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor.
¿Cuándo y cómo se debe pagar la vivienda?
El precio no debe reembolsarse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental. FORMA DE PAGO, existen varias posibilidades:
- El anticipo del pago mediante una señal, que es el pago de una cantidad parcial del precio, para tener un compromiso. En el supuesto de desistir del contrato, el comprador perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste, está obligado a pagar el doble de la señal pagada.
- Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato, nos encontramos con tres supuestos:
- Pago al contado, sólo en el caso de que la vivienda esté totalmente libre de cargas en el Registro. Debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de compra sobre plano, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución total de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato.
- Precio aplazado, si una parte del precio se aplaza, a pesar de no existir carga alguna, mediante:
- Condición resolutoria, de forma que, si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad del vendedor.
- Hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
- Subrogación de las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. Hay que tener en cuenta que en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca.
DERECHOS Y DEBERES DEL COMPRADOR
Importancia de la adquisición de una vivienda
La adquisición de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realiza una persona a lo largo de su vida, sobre todo si dicha adquisición se realiza en un país distinto, con una lengua, unas leyes y unas costumbres diferentes.
Dentro de las cuestiones relacionadas con la compra-venta de una vivienda, aparte de las ya abordadas, deben considerarse las relativas a los derechos y obligaciones que corresponden a comprador y vendedor, tanto las de orden económico (Impuestos, financiación bancaria, gastos asociados, etc.) como las de índole administrativo.
En todo caso, debemos tener en cuenta que podremos obtener información y asesoramiento directo sobre nuestro caso en las diferentes oficinas y organismos públicos, sin perjuicio de la posible consulta y encargo de gestión a empresas y profesionales especializados, lo cual, en cuestiones tan relevantes como la adquisición de una vivienda es especialmente recomendable.
Obligaciones y derechos básicos del comprador
- El comprador de una vivienda tiene derecho a:
- Que se le entregue la vivienda en las condiciones acordadas. Si hubiese defectos ocultos podrá reclamar por ellos posteriormente.
- Exigir que la compra-venta se recoja en escritura pública. Es muy recomendable ejercer este derecho, pues la escritura hecha ante notario aporta mayor seguridad jurídica y permite una mejor defensa de los intereses de las partes.
- No entregar cantidades de dinero que no consten en el contrato privado o en la escritura pública de compra-venta. Estas entregas, conocidas como «dinero negro”, además de ser una práctica ilegal por la que pueden imponerse sanciones fiscales y de otro tipo, tienen un alto riesgo de no ser recuperadas si finalmente la operación no se cerrase o hubiera de resolverse el contrato.
- Elegir libremente al notario ante el cual realizar la escritura pública de compra-venta.
- No soportar los gastos que corresponden al vendedor.
- Elegir libremente la entidad de crédito con la que contratar el préstamo hipotecario en caso de suscribir uno (no es obligatoria la subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor).
- Cualquiera de las partes podrá ser asistida por un intérprete en el acto de firma de escritura pública. Los gastos del interprete corresponderán a la parte a la que preste servicios.
- El comprador de una vivienda tiene la obligación de:
- Abonar el precio fijado en el contrato privado o en la escritura de compra-venta. Las fórmulas de pago del precio pueden ser varias, pero siempre, se ha de solicitar que nos entreguen un documento escrito en el que consten las cantidades entregadas, el concepto del pago, la identidad del pagador y del cobrador, la fecha y el lugar del pago.
- Abonar los correspondientes impuestos ante las diferentes Haciendas Públicas.
- Abonar los gastos de notario que le correspondan: legalmente, los gastos de otorgamiento de escritura pública ante notario serán de cuenta del vendedor, mientras que los de primera copia y demás gastos de notaría posteriores a la venta, son de cuenta del comprador. Esta distribución de los gastos puede ser pactada previamente y establecer otras diferentes mediante acuerdo.
- Abonar los gastos de inscripción de la escritura de compra-venta en el Registro de la Propiedad, si finalmente se decide inscribirla. Si la compra-venta de la vivienda se hace en escritura pública es muy recomendable inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad, pues así, entre otras ventajas, evitaremos que el anterior propietario pueda utilizar la vivienda como garantía de sus deudas. La escritura de compra-venta se inscribirá en el Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad en la que se encuentre la vivienda.
- Cambio de titular catastral: el comprador, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compra-venta, debe presentar ante la Gerencia Territorial del Catastro una solicitud de cambio de titularidad del bien adquirido. Para ello se utiliza el modelo de impreso 901 (bienes urbanos) o 903 (bienes rústicos). Los modelos pueden obtenerse por Vía electrónica o en las oficinas del Catastro. Esta gestión puede realizarse también a través de algunos Ayuntamientos.
- Darse de alta o cambiar el titular ante las compañías de suministros: agua, luz, gas, telecomunicaciones… En estas compañías nos informaran sobre el modo y la documentación necesaria para llevar a cabo los cambios.
- Comunicar a la Comunidad de Propietarios de la que forme parte la vivienda, si es el caso, de la nueva titularidad de la misma y de una dirección a efecto de notificaciones.
Impuestos relacionados con la compra-venta de una vivienda
En la compra-venta de una vivienda se han de abonar los siguientes impuestos:
Vivienda nueva. Si la vivienda se adquiere directamente del promotor o constructor el comprador habrá de abonar los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): como en toda operación empresarial, el comprador deberá entregar al vendedor el importe correspondiente al IVA, estando obligado posteriormente el vendedor a ingresarlo en la Hacienda Pública. El porcentaje de IVA que se aplica a las viviendas es del 7% sobre el valor de venta, porcentaje que también se aplicara a la compra de plazas de garaje y trasteros si se adquieren juntamente con la vivienda, tributando al 16% si se adquieren por separado.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto supone el 1% del valor de venta de la vivienda, y habrá de abonarse a la Junta de Andalucía dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compra-venta. Si la vivienda adquirida va a ser la vivienda habitual del comprador, podrá obtenerse una bonificación tributando al 0,1%. Los garajes y trasteros, hasta un máximo de dos, adquiridos en el mismo acto que la vivienda podrán beneficiarse esta bonificación.
Vivienda usada. En el caso de segunda o posterior transmisión de una vivienda habrá de abonarse los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto supone el 7% del valor de venta de la, vivienda, y habrá de abonarse a la Generalitat Valenciana por el comprador dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compra-venta. Tanto en este caso como en el del IAJD, si la Administración entendiese que el precio escriturado no se corresponde con el real de la vivienda procederá a exigir al comprador el pago de los impuestos dejados de ingresar, esto se denomina “liquidación complementaria”.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía: se trata de un impuesto que cobra el Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda vendida y aplicando un porcentaje al incremento de valor de una vivienda desde que se adquirió hasta que se vende. El porcentaje varia según el municipio. En algunos municipios no se abonará este impuesto si no ha transcurrido un año entre la adquisición y la posterior venta de la vivienda. En principio, el obligado al pago es el vendedor, aunque puede pactarse que lo abone el comprador. Debe abonarse en los 30 días siguientes a la firma de la escritura pública. Si el vendedor fuera una persona no residente en España el obligado al pago de este impuesto será el comprador.
- Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR): cuando el vendedor de la vivienda no tenga residencia en España, el comprador deberá retener el 3% del valor de la compraventa e ingresarlo, por medio del modelo 211, en la Hacienda del Estado en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compra-venta.
El préstamo hipotecario
Cuando queremos adquirir una vivienda y no contamos con el dinero suficiente para pagar el precio, podemos solicitar a un banco o caja de ahorros que nos preste el capital que necesitamos. Como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, la entidad financiera nos pedirá que vinculemos la vivienda adquirida al préstamo, esta vinculación se realizará por medio de una hipoteca. Es lo que se denomina préstamo hipotecario.
Si necesitamos solicitar un préstamo hipotecario es importante acudir a varias entidades de crédito y comparar las ofertas de cada una de ellas. Podemos subrogarnos en el préstamo que tuviese el anterior propietario, es decir, sustituirlo.
Debemos tener en cuenta que la cantidad que nos va a prestar el banco va a ser aproximadamente del 75% del valor de tasación de la vivienda.
A la hora de contratar un préstamo hipotecario hemos de fijarnos principalmente en los siguientes elementos:
- Tipo de interés. Si el mismo es variable o fijo y, si es variable, que será lo más habitual, determinar el indicador conforme al cual se realizaran las modificaciones (euribor, mibor, etc.)
- Plazo de devolución del préstamo
- Comisiones y cuantía de las mismas. Existen distintos tipos de comisiones en un préstamo hipotecario, el porcentaje de las cuales, incluso su eliminación, pueden negociarse. Están, entre otras posibles, la comisión de apertura y las de cancelación parcial o total del préstamo.
- Otras obligaciones. Debemos ver también que la entidad bancaria puede querer imponernos otro tipo de obligaciones, por ejemplo: la domiciliación de nóminas o de recibos, la contratación de seguros, etc.
Existen una serie de gastos que deben ser tenidos en cuenta a la hora de la compra:
- Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados: 1% de la cantidad garantizada, no la efectivamente prestada, es decir que se incluye la cantidad solicitada, los intereses y costas.
- Comisión de apertura: normalmente supone el 1% de la cantidad prestada
- Tasación de la vivienda y estudio de cargas
- Primas de los seguros asociados al préstamo
- Gastos de notaría y registro. Los préstamos hipotecarios han de constituirse necesariamente en escritura pública y han de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Si el préstamo se solicita para la adquisición de una vivienda, el mismo suele firmarse ante notario en el mismo acto en que se escritura la compra-venta
Legislación de referencia
- El Código Civil
- La Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946
- Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944
- Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947
Oficinas y registros. Direcciones
Notarias y Registros de la Propiedad de Málaga, cuyas direcciones pueden encontrarse en las páginas web abajo indicadas
Registro Mercantil de Málaga
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Teléfono: 952 28 89 35
Horario: 9:00 a 17:00
Registro de la Propiedad de Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Teléfono: 952 53 80 53
Horario: 9:00 a 17:00
Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio en Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Teléfono: 951 93 25 00
Direcciones web de interés
Página donde encontrar información sobre las actividades notariales y direcciones y teléfonos de todas las notarías de España
Página donde encontrar información sobre las funciones del Registro de la Propiedad y las direcciones y teléfonos de todos los Registros de la Propiedad de España
Consejería de Fomento y Vivienda
Consejería de Hacienda y Administraciones públicas
Dirección General del Catastro
Página de la Administración Estatal de la Agencia Tributaria
Advertencia legal
La información contenida en esta guía tiene carácter meramente informativo, sin que genere derechos, expectativas ni responsabilidades de ningún tipo para el Ayuntamiento de Frigiliana.
Si tuviera alguna duda, puede ponerse en contacto con el Ayuntamiento a través del correo electrónico extranjeros@frigiliana.es o viniendo al Ayuntamiento de martes a viernes en horario de 09:00hrs a 14:00hrs.
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