Direct inspection of the physical condition of the property

This is crucial and must be carried out. Furthermore, for second-hand building or property, you should take a professional architect or surveyor with you.

If the property has any “latent defects”, meaning defects that could cause medium to long-term damage, the seller is responsible for any repairs.

Documentary inspection of the legal status of the property

The most important document that can confirm the property’s legal status is the certificate of ownership and Property Register encumbrances.

This certificate must confirm that the property is finished, that there are no encumbrances or limitations and that the seller is the legal owner of the property. The tax status of the property must also be checked, to confirm that the latest Property Tax annuity (IBI) has been paid.

In accordance with the principle of freedom as to the form and content of contractual arrangements, a property purchase contract can be drawn up either as a private or a public (authorised by a notary) document.

Only public deed purchase contracts that are recorded in the Property Register provides buyers with the legal assurance that they will not be sued in their property, since the buyer is indemnified and held harmless against any claim or action arising from defects or errors in the seller’s ownership status.

The price should not be paid in full until you have checked all the documentation. PAYMENT METHOD. There are several possibilities:

• A down payment or good-faith deposit is the payment of portion of the price, as a way of commitment. If buyer pulls out of the contract, s/he loses this amount, and if the seller pulls out, s/he is obliged to pay double the down payment or deposit.
• Payment on or after contract completion. There are three possibilities:

1. Cash payments: only if the property is total free from encumbrances in the Register. The price agreed on contract completion must be paid in full. When part of the price is paid when purchasing a property before it has been built, the property developer is legally obliged to guarantee the buyer the total refund of this amount in the event of contract non-fulfilment.
2. Deferred payment. This is when payment of part of the price is deferred, even if there are no encumbrances, via:
   • Resolutely condition, so that if the buyer does not pay in the agreed period, the seller becomes the owner of the property again.
   • Mortgage, in the case of the non-payment, the property is auctioned in order to pay the seller.
3. Subrogation of pre-existing encumbrances. Subrogation could be a useful option, especially if the property sold is mortgaged. In these cases, the amount received by the seller will be reduced by the amount of the mortgage loan that is pending repayment, as long as the buyer takes over the existing mortgage. You must bear in mind that if judicial foreclosure proceedings have been initiated on the mortgage, the buyer must be extremely careful, and preferably demand that the property be previously released.

1. The buyer of a home has the following obligations:

• To pay the price laid down in the private contract or deed of sale. There are many different formulas for paying the price, but you should always request a written document containing the amounts paid, the concept of the payment, the identities of the person making the payment and the person receiving the payment, the date and the place.
• To pay the corresponding taxes to the various public tax offices. This is dealt with in the following section.
• To pay the corresponding notary expenses: legally, the expenses corresponding to the formalisation of a public deed before a notary public shall be on the account of the vendor and those of the first copy and other notary expenses subsequent to the sale shall be on the account of the buyer, although it is possible to agree otherwise.
• To pay the cost of registering the deed of sale in the Property Register if the decision to register is finally taken. If the sale of the home is formalised on public deed, it is highly recommendable for the said deed to be registered in the Property Register. Among other benefits, this prevents the former owner from using the home as a guarantee of his/her debts. The deed of sale shall be registered in the Property Register corresponding to the town in which the home is located.
• To change cadastral ownership: in a term of 30 business days after the signing of the public deed of sale, the buyer must apply to the Gerencia Territorial del Catastro (Territorial Cadastral Register) for the change of ownership of the acquired property. This application is made on form 901 (urban property) or form 903 (country property). The forms can be obtained electronically or at the cadastral register offices. This procedure can also be carried out in certain town halls.
• To register with or change the name of the subscriber with the utility companies: water, electricity, gas, telecommunications, etc. These companies will provide information as to how the changes can be made and the documentation that is required.
• To notify the Homeowners Association to which the home belongs, where applicable, of the new ownership and of an address for notification purposes.

During the sale of a home, the following taxes must be paid:

New home. If the home is acquired directly from the developer or the builder, the buyer must pay the following taxes:

1. Value Added Tax (VAT): as in any business transaction, the buyer shall pay the vendor the amount corresponding to VAT, where the vendor shall then be obliged to pay the amount to the tax office. The percentage of VAT applied to homes is 7% of the sale price, a percentage that is also applied to the purchase of parking spaces and box rooms if they are acquired in conjunction with the home. If they are acquired separately, the rate is 16%.
2. Tax on Documented Legal Acts (IAJD): this tax amounts to 1% of the sale price of the home and must be paid to Junta de Andalucía within the term of 30 business days after the deed of sale is signed. If the acquired home is to be the buyer’s usual home, a discount is possible, and the rate is reduced to 0.1%. The parking spaces and box rooms acquired together with the home (up to a maximum of two) can benefit from this discount.

Second-hand home. In the case of a second-hand home or the subsequent transfer of a home, the following taxes must be paid:

1. Tax on patrimonial transfers (ITP): this tax amounts to 7% of the sale price of the home and must be paid to Junta de Andalucía by the buyer within the term of 30 business days after the deed of sale is signed. ln both this case and that of the IAJD, if the Administration considers that the price on the deed does not correspond to the real price of the home, it shall require the buyer to pay the underpaid tax. This is called a «complementary settlement».
2. Tax on the increase in value of urban land (IIVTNU), or municipal capital gains tax: this is a tax collected by the local authorities of the town in which the home is located, applying a percentage to the increase in value of a home from when it was bought to when it is sold. The percentage varies according to the town. ln some towns, this tax is not paid if one year has not passed between the acquisition and the subsequent sale of the home. ln principle, the party responsible for the payment is the vendor, although it is possible to agree that the payment be made by the buyer. It must be paid within the term of 30 days after the signing of the public deed. If the vendor is not resident in Spain, the party responsible for paying this tax is the buyer.
3. Non-Resident Personal Income Tax (IRNR): when the vendor of the home is not resident in Spain, the buyer must retain 3% of the sale price and pay it to the State tax office by means of form 211 within the term of 30 business days after the signing of the deed of sale.

When you want to buy a home, and do not have sufficient money to pay the price, you can apply for the capital you need from a bank. As a guarantee that the money loaned will be returned, the bank will ask you to bind the home bought to the loan. This bond is made by means of a mortgage. This is what is known as a mortgage loan.

If you need to apply for a mortgage loan, you should visit various banks to compare their offers. You can subrogate to the former owner’s loan, in other words, take his/ her place. When taking out a mortgage loan, you must consider the following:

1. Interest rate. Whether it is variable or fixed and, if it is variable, which is the most common type of interest rate, determine the indicator in accordance with which the modifications will be made (Euribor, Mibor, etc.).
2. Term in which the loan is to be repaid.
3. Commissions and amount of the repayments. There are different types of commissions for a mortgage loan and their percentages, and even their elimination, can be negotiated. These commissions include a commitment fee and commissions for partially or fully paying off the loan.
4. You must also consider that the bank may want to require other types of obligations, such as the following: the payment of salaries into the account, direct debiting of bills, taking out insurance policies, etc.

You must take into account that the amount finally loaned by the bank will be approximately 80% of the value given to the home. There are also other expenses that must be taken into consideration:

1. Tax on documented legal acts: 1% of the amount guaranteed, not the amount effectively loaned, in other words, it includes the amount applied for, interests and costs.
2. Commitment fee: this normally amounts to 1% of the amount loaned.
3. Valuation of the home and study of lien.
4. Insurance premiums associated with the loan.
5. Notary and register expenses. Mortgage loans must necessarily be constituted on public deeds and must be registered in the Property Register. If the loan is for the acquisition of a home, it is usually signed before a notary public at the same time as the deed of sale.

• www.notariado.org

Website with information about notary activities and the addresses and telephone numbers of all the notaries public of Spain

• www.registradores.org

Website with information about the functions of the Property Register and the addresses and telephones of all the Property Registers of Spain

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoyvivienda.html

Department of Land and Housing

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayadministracionpublica.html

Department of Taxes and Public Administrations

• www.catastro.minhac.es

General Department of the Cadastre

• www.aeat.es

Spanish Tax Department

Notaries public and Property Registers of Málaga, whose addresses can be found on the following. 

Málaga Trade Register
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Telephone: 952 28 89 35
Opening hours: 9:00 to 17:00

Property Register Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Telephone: 952 53 80 53
Opening hours: 9:00 to 17:00

Regional Government Development, Housing, Tourism and Commerce in Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Telephone: 951 93 25 00

Vérification directe de la situation physique du logement

Cette action élémentaire est indispensable, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’une propriété ou d’un logement d’occasion. Il convient de réaliser cette vérification avec l’aide d’un professionnel (architecte ou métreur).

Si le logement a des « vices occultes», c’est-à-dire, des défauts produisant des dommages à moyen et long terme, le vendeur a la responsabilité de les réparer.

Vérification documentaire de la situation juridique du logement

Le document le plus important pour vérifier la situation juridique du logement est le certificat de titularité et des charges du Registre de la Propriété (Registro de la propiedad).

Ce certificat doit stipuler que l’édifice auquel appartient le logement est terminé, libre de charges et de limitations, et que le vendeur est le véritable propriétaire du logement. Il est également nécessaire de réaliser la vérification de la situation fiscale du logement, accréditant le paiement de la dernière contribution du IBI.

Un contrat d’achat-vente d’un logement peut être rédigé, en vertu du principe de liberté de forme, soit au travers d’un document privé, soit d’un acte authentique, c’est-à-dire autorisé par un notaire.

Le contrat d’achat-vente réalisé en acte authentique et inscrit auprès du Registre de la Propriété est le seul document garantissant à l’acheteur de ne pas être poursuivi quant à sa propriété, puisque qu’il est assuré et invulnérable face aux réclamations ou poursuites de vices et défauts sur la propriété du vendeur.

Le prix ne doit pas être versé intégralement sans avoir réalisé auparavant la vérification documentaire.

MODES DE PAIEMENT. Il existe plusieurs modalités :

• Versement d’une avance : il s’agit du paiement d’une quantité partielle du prix ayant pour but l’engagement de l’acheteur. Si l’acheteur renonce au contrat, celui-ci perdra la quantité totale, mais si le vendeur renonce, celui-ci devra payer le double des arrhes versées.

• Paiement simultané ou postérieur à la signature du contrat. Voici 3 cas possible :
  1. Paiement comptant, seulement dans les cas où le logement est totalement libre de charges auprès du Registre. Le prix accordé devra être versé intégralement lors de la signature du contrat. Lorsqu’un paiement partiel en acompte est réalisé dans le cas d’un achat sur plan, quand l’édifice n’est pas construit, la loi oblige le promoteur à garantir le remboursement total de ladite quantité à l’acheteur en cas de non-respect du contrat.

2. Prix reporté, si une partie du prix est reportée, malgré l’inexistence de charges, moyennant :
   • Une condition résolutoire : si l’acheteur ne paie pas dans le délai accordé, le logement est à nouveau propriété du vendeur.
   • Hypothèque : en cas de non-paiement la propriété sera vendue aux enchères pour dédommager le vendeur.
3. Subrogation des charges préexistantes. La subrogation peut être spécialement utile dans les cas où le logement vendu est hypothéqué. Dans ces cas, le vendeur verra diminuer le prix quant à la somme de la partie de l’emprunt hypothécaire non amortie ou rendue, et l’acheteur pourra de la sorte obtenir le financement à travers cette même hypothèque. Il convient de souligner que s’il s’agit d’une hypothèque en phase d’exécution judiciaire, l’acheteur doit prendre toutes les précautions et il est préférable d’exiger la libération préalable de la propriété.

Vérification directe de la situation physique du logement

Cette action élémentaire est indispensable, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’une propriété ou d’un logement d’occasion. Il convient de réaliser cette vérification avec l’aide d’un professionnel (architecte ou métreur).

Si le logement a des « vices occultes», c’est-à-dire, des défauts produisant des dommages à moyen et long terme, le vendeur a la responsabilité de les réparer.

Vérification documentaire de la situation juridique du logement

Le document le plus important pour vérifier la situation juridique du logement est le certificat de titularité et des charges du Registre de la Propriété (Registro de la propiedad).

Ce certificat doit stipuler que l’édifice auquel appartient le logement est terminé, libre de charges et de limitations, et que le vendeur est le véritable propriétaire du logement. Il est également nécessaire de réaliser la vérification de la situation fiscale du logement, accréditant le paiement de la dernière contribution du IBI.

Un contrat d’achat-vente d’un logement peut être rédigé, en vertu du principe de liberté de forme, soit au travers d’un document privé, soit d’un acte authentique, c’est-à-dire autorisé par un notaire.

Le contrat d’achat-vente réalisé en acte authentique et inscrit auprès du Registre de la Propriété est le seul document garantissant à l’acheteur de ne pas être poursuivi quant à sa propriété, puisque qu’il est assuré et invulnérable face aux réclamations ou poursuites de vices et défauts sur la propriété du vendeur.

Le prix ne doit pas être versé intégralement sans avoir réalisé auparavant la vérification documentaire.

MODES DE PAIEMENT. Il existe plusieurs modalités :

• Versement d’une avance : il s’agit du paiement d’une quantité partielle du prix ayant pour but l’engagement de l’acheteur. Si l’acheteur renonce au contrat, celui-ci perdra la quantité totale, mais si le vendeur renonce, celui-ci devra payer le double des arrhes versées.

• Paiement simultané ou postérieur à la signature du contrat. Voici 3 cas possible :
  1. Paiement comptant, seulement dans les cas où le logement est totalement libre de charges auprès du Registre. Le prix accordé devra être versé intégralement lors de la signature du contrat. Lorsqu’un paiement partiel en acompte est réalisé dans le cas d’un achat sur plan, quand l’édifice n’est pas construit, la loi oblige le promoteur à garantir le remboursement total de ladite quantité à l’acheteur en cas de non-respect du contrat.

2. Prix reporté, si une partie du prix est reportée, malgré l’inexistence de charges, moyennant :
   • Une condition résolutoire : si l’acheteur ne paie pas dans le délai accordé, le logement est à nouveau propriété du vendeur.
   • Hypothèque : en cas de non-paiement la propriété sera vendue aux enchères pour dédommager le vendeur.
3. Subrogation des charges préexistantes. La subrogation peut être spécialement utile dans les cas où le logement vendu est hypothéqué. Dans ces cas, le vendeur verra diminuer le prix quant à la somme de la partie de l’emprunt hypothécaire non amortie ou rendue, et l’acheteur pourra de la sorte obtenir le financement à travers cette même hypothèque. Il convient de souligner que s’il s’agit d’une hypothèque en phase d’exécution judiciaire, l’acheteur doit prendre toutes les précautions et il est préférable d’exiger la libération préalable de la propriété.

• Verser le prix fixé sur le contrat privé ou l’acte authentique d’achat-vente. Bien que les formules de paiement du prix soient variées* (voir Logement I), il sera toujours nécessaire de demander la délivrance d’un document écrit ou figurent les quantités versées, le concept du paiement, l’identité de l’acheteur et du vendeur, la date et le lieu.
• Payer les impôts correspondants auprès des différentes administrations du Trésor public. Nous faisons référence à cette question au paragraphe suivant.
• Payer les frais de notaire correspondants : légalement, les frais de passation d’acte authentique par devant notaire seront à charge du vendeur et ceux de la première copie et autres frais de notariat postérieurs à la vente seront à charge de l’acheteur, bien qu’une distribution différente puisse être convenue.
• Payer les frais d’enregistrement de l’acte authentique d’achat-vente auprès du registre de la propriété s’il est finalement décidé de l’y inscrire. Si l’achat-vente du logement se fait sous acte authentique il est très recommandé d’enregistrer ledit acte auprès du registre de la propriété, car, entre autres bénéfices, vous éviterez que le propriétaire antérieur puisse utiliser le logement comme garantie de ses dettes. L’acte authentique d’achat-vente devra être enregistré auprès du registre de la propriété correspondant à la municipalité ou se trouve le logement.
• Changement de titulaire cadastral : l’acheteur, dans un délai de 30 jour ouvrable à partir de la signature de l’acte authentique d’achat-vente, devra présenter auprès de la Gerencia Territorial del Catastro (direction territoriale du cadastre) une demande de changement de titularité du bien acquis. Pour ce faire, l’acheteur devra utiliser le modèle 901 (biens urbains) ou 903 (biens rustiques). Les modèles peuvent être obtenus par voie électronique ou auprès des bureaux du cadastre. Cette démarche peut être également menée à bien auprès de certaines mairies.
• S’inscrire ou changer de titularité auprès des entreprises de fourniture de services : eau, électricité, gaz, télécommunications… Ces entreprises nous informerons à propos de la documentation et des démarches nécessaires pour réaliser les changements.
• Communiquer à la communauté de propriétaires dont fait partie le logement, le cas échéant, la nouvelle titularité de celui-ci et l’adresse ou faire parvenir les notifications.

Lors de l’achat-vente d’un logement, les suivants impôts doivent être payés :

Logement neuf. Si le logement est acquis directement auprès du promoteur ou constructeur, l’acheteur devra payer les impôts suivants :

1. Taxe sur la valeur ajoutée (IVA, TVA) : comme dans toute opération commerciale, l’acheteur devra verser au vendeur le montant correspondant à la TVA, et le vendeur devra à son tour le verser auprès du Trésor Public. Le pourcentage applicable de la TVA aux logements est de 7% de la valeur de la vente, pourcentage également applicable à l’achat de garages et débarras s’ils sont acquis conjointement au logement, imposables a un taux de 16% s’ils sont acquis séparément.
2. Impôts sur les actes juridiques documentés (IAJD) : cet impôt représente 1% de la valeur de vente du logement et doit être payé auprès de la Junta de Andalucía dans un délai de 30 jours ouvrables postérieurs à la signature du contrat d’achat-vente. Si le logement acquis va être le logement habituel de l’acheteur, celui-ci pourra obtenir une bonification imposable au taux de 0,1%. Les garages et débarras, jusqu’á un maximum de deux acquisitions simultanées à celle du logement, pourront bénéficier de cette bonification.

Logement d’occasion. Dans le cas de seconde ou postérieure transmission d’un logement, les impôts suivants devront être payés :

1. Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : cet impôt représente 7% de la valeur de vente du logement et doit être payé par l’acheteur auprès de la Junta de Andalucía dans un délai de 30 jours ouvrables à partir de la signature du contrat d’achat-vente. Autant dans ce cas que dans celui de l’IAJD, si l’administration considère que le prix de taxation ne correspond pas au prix réel du logement, elle exigera à l’acheteur le paiement des impôts non payés, cette opération est appelée «liquidation complémentaire».

2. L’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains a nature urbaine (IIVTNU) ou plus-value : il s’agit d’un impôt encaisser par la mairie dont dépend le logement vendu, appliquant un pourcentage à l’augmentation de la valeur d’un logement depuis l’acquisition jusqu’á la vente. Le pourcentage varie selon la municipalité. Dans certaines municipalités cet impôt ne devra être payé que si un an s’est écoulé entre l’acquisition et la vente postérieure du logement. En principe, il revient au vendeur de formaliser le paiement, bien que le contraire puisse être convenu. Le paiement devra se faire dans un délai de 30 jours à partir de la signature du contrat d’achat-vente. Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, le paiement de cet impôt devra être payé par l’acheteur.

3. Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : lorsque le vendeur du logement n’est pas résident en Espagne, l’acheteur devra retenir 3% de la valeur de l’achat-vente et le verser, moyennant le modèle 211, auprès du trésor de l’Etat dans un délai de 30 jours ouvrables à partir de la signature de l’acte authentique d’achat-vente.

Lorsque l’on désire acquérir un logement sans disposer de suffisamment d’argent pour en payer le prix, il est possible de demander à une banque ou caisse d’épargne qu’elle nous prête le capital dont nous avons besoin.

En tant que garantie de remboursement de l’argent prêté, l’organisme financier requerra que l’acheteur lie le logement acquis au prêt, ce lien se fait à travers d’une hypothéqué. C’est ce que l’on appelle le prêt hypothécaire.

Si vous avez besoin de demander un prêt hypothécaire il est important de s’informer auprès de différents organismes de crédit et d’en comparer les offres. ll est possible de se subroger à l’emprunt du précédent propriétaire, c’est à dire, de le substituer.

Lors de la formalisation de demande d’un prêt hypothécaire il convient de prendre compte principalement des suivants aspects :

• Taux d’intérêt. Si celui-ci est variable ou fixe et, s’il est variable, comme dans la plupart des cas, il convient de déterminer l’indicateur selon lequel seront réalisées les modifications (euribor, mibor, etc.)
• Délai de remboursement de l’emprunt
• Les commissions et leurs montants. Un prêt hypothécaire implique différents types de commissions dont tant le pourcentage que l’annulation peuvent être négociés. Vous trouverez, parmi d’autres, la commission d’ouverture et celles d’annulation partielle ou totale de l’emprunt.
• Il convient de souligner que l’organisme bancaire peut vouloir imposer d’autres types d’obligations, par exemple : domiciliation du salaire, des factures, souscription d’assurances, etc.

Il convient de prendre compte que le montant prêté par la banque constituera approximativement 80% de la valeur de taxation du logement. De plus, il y a un nombre de frais à prendre en compte l’hors d’une hypothèque :

• L’impôt sur les actes juridiques documentés : représente 1% de la quantité garantie, non celle prêtée effectivement, c’est à dire que la quantité demandée, les intérêts et les frais sont inclus.
• Commission d’ouverture : normalement celle-ci constitue 1% de la quantité prêtée.
• Taxation du logement et étude des frais fiscaux.
• Primes des assurances associées à l’emprunt.
• Frais de notaire et enregistrement. Les prêts hypothécaires doivent nécessairement être constitués moyennant un acte authentique et doivent être enregistres auprès du registre de la propriété. Si le prêt est demandé pour l’acquisition d’un logement, il doit être signé sous forme notariée en même temps que l’acte authentique d’achat-vente.

• www.notariado.org

Site ou trouver toute information sur les activités notariales et adresses et téléphones de toutes les études de notaires d’Espagne.

• www.registradores.org

Site ou trouver toute information sur les fonctions du registre de la propriété et les adresses et téléphones de tous les bureaux de registre de la propriété d’Espagne

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoyvivienda.html

Conseil général du territoire et du logement

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayadministracionpublica.html

Conseil général du trésor et des administration publiques.

• www.catastro.minhac.es

Direction Générale du Cadastre

• www.aeat.es

Site de l’Administration Nationale des Impôts

Etudes de notaire et bureaux du registre de la propriété de Málaga. Vous trouverez les adresses dans les pages web indiquées ci-dessous 

Registre Mercantile de Málaga
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Téléphone : 952 28 89 35
Horaire : de 9h00 à 17h00

Registre de la Propriété de Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Téléphone : 952 53 80 53
Horaire : de 9h00 à 17h00

Délégation Territorial de Développement, Logement, Tourisme et Commerce à Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Téléphone : 951 93 25 00

Comprobación directa de la situación física de la vivienda

Esta es una actuación elemental de la que no debemos prescindir, además cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano, es conveniente realizar esta comprobación asistidos de un profesional (arquitecto o aparejador).

Si la vivienda tuviera “vicios ocultos”, es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo, existe una responsabilidad del vendedor de reparar los imperfectos.

Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda

El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad.

De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y de limitaciones y que es el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. Debe realizarse la comprobación de la situación fiscal de la vivienda, que acredite haber pagado la última anualidad del IBI.

Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir autorizado por notario.

Sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad, proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será demandado en su propiedad, ya que queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor.

El precio no debe desembolsarse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental.

FORMA DE PAGO, existen varias posibilidades:

• El anticipo del pago mediante una señal, que es el pago de una cantidad parcial del precio, para tener un compromiso. En el supuesto de desistir del contrato, el comprador perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste, está obligado a pagar el doble de la señal pagada.

• Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato, nos encontramos con tres supuestos:

1. Pago al contado, sólo en el caso de que la vivienda esté totalmente libre de cargas en el Registro. Debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato.

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de compra sobre plano, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución total de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato.

2. Precio aplazado, si una parte del precio se aplaza, a pesar de no existir carga alguna, mediante:
   1. Condición resolutoria, de forma que, si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad del vendedor.
   2. Hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
3. Subrogación de las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. Hay que tener en cuenta que en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca.

• Abonar el precio fijado en el contrato privado o en la escritura de compra-venta. Las fórmulas de pago del precio pueden ser varias, pero siempre, se ha de solicitar que nos entreguen un documento escrito en el que consten las cantidades entregadas, el concepto del pago, la identidad del pagador y del cobrador, la fecha y el lugar del pago.
• Abonar los correspondientes impuestos ante las diferentes Haciendas Públicas.
• Abonar los gastos de notario que le correspondan: legalmente, los gastos de otorgamiento de escritura pública ante notario serán de cuenta del vendedor, mientras que los de primera copia y demás gastos de notaría posteriores a la venta, son de cuenta del comprador. Esta distribución de los gastos puede ser pactada previamente y establecer otras diferentes mediante acuerdo.
• Abonar los gastos de inscripción de la escritura de compra-venta en el Registro de la Propiedad, si finalmente se decide inscribirla. Si la compra-venta de la vivienda se hace en escritura pública es muy recomendable inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad, pues así, entre otras ventajas, evitaremos que el anterior propietario pueda utilizar la vivienda como garantía de sus deudas. La escritura de compra-venta se inscribirá en el Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad en la que se encuentre la vivienda.
• Cambio de titular catastral: el comprador, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compra-venta, debe presentar ante la Gerencia Territorial del Catastro una solicitud de cambio de titularidad del bien adquirido. Para ello se utiliza el modelo de impreso 901 (bienes urbanos) o 903 (bienes rústicos). Los modelos pueden obtenerse por Vía electrónica o en las oficinas del Catastro. Esta gestión puede realizarse también a través de algunos Ayuntamientos.
• Darse de alta o cambiar el titular ante las compañías de suministros: agua, luz, gas, telecomunicaciones… En estas compañías nos informaran sobre el modo y la documentación necesaria para llevar a cabo los cambios.
• Comunicar a la Comunidad de Propietarios de la que forme parte la vivienda, si es el caso, de la nueva titularidad de la misma y de una dirección a efecto de notificaciones.

En la compra-venta de una vivienda se han de abonar los siguientes impuestos:

Vivienda nueva. Si la vivienda se adquiere directamente del promotor o constructor el comprador habrá de abonar los siguientes impuestos:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): como en toda operación empresarial, el comprador deberá entregar al vendedor el importe correspondiente al IVA, estando obligado posteriormente el vendedor a ingresarlo en la Hacienda Pública. El porcentaje de IVA que se aplica a las viviendas es del 7% sobre el valor de venta, porcentaje que también se aplicara a la compra de plazas de garaje y trasteros si se adquieren juntamente con la vivienda, tributando al 16% si se adquieren por separado.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto supone el 1% del valor de venta de la vivienda, y habrá de abonarse a la Junta de Andalucía dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compra-venta. Si la vivienda adquirida va a ser la vivienda habitual del comprador, podrá obtenerse una bonificación tributando al 0,1%. Los garajes y trasteros, hasta un máximo de dos, adquiridos en el mismo acto que la vivienda podrán beneficiarse esta bonificación.

Vivienda usada. En el caso de segunda o posterior transmisión de una vivienda habrá de abonarse los siguientes impuestos:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto supone el 7% del valor de venta de la, vivienda, y habrá de abonarse a la Generalitat Valenciana por el comprador dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compra-venta. Tanto en este caso como en el del IAJD, si la Administración entendiese que el precio escriturado no se corresponde con el real de la vivienda procederá a exigir al comprador el pago de los impuestos dejados de ingresar, esto se denomina “liquidación complementaria”.

2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía: se trata de un impuesto que cobra el Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda vendida y aplicando un porcentaje al incremento de valor de una vivienda desde que se adquirió hasta que se vende. El porcentaje varia según el municipio. En algunos municipios no se abonará este impuesto si no ha transcurrido un año entre la adquisición y la posterior venta de la vivienda. En principio, el obligado al pago es el vendedor, aunque puede pactarse que lo abone el comprador. Debe abonarse en los 30 días siguientes a la firma de la escritura pública. Si el vendedor fuera una persona no residente en España el obligado al pago de este impuesto será el comprador.
3. Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR): cuando el vendedor de la vivienda no tenga residencia en España, el comprador deberá retener el 3% del valor de la compraventa e ingresarlo, por medio del modelo 211, en la Hacienda del Estado en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compra-venta.

Cuando queremos adquirir una vivienda y no contamos con el dinero suficiente para pagar el precio, podemos solicitar a un banco o caja de ahorros que nos preste el capital que necesitamos. Como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, la entidad financiera nos pedirá que vinculemos la vivienda adquirida al préstamo, esta vinculación se realizará por medio de una hipoteca. Es lo que se denomina préstamo hipotecario.

Si necesitamos solicitar un préstamo hipotecario es importante acudir a varias entidades de crédito y comparar las ofertas de cada una de ellas. Podemos subrogarnos en el préstamo que tuviese el anterior propietario, es decir, sustituirlo.

Debemos tener en cuenta que la cantidad que nos va a prestar el banco va a ser aproximadamente del 75% del valor de tasación de la vivienda.

A la hora de contratar un préstamo hipotecario hemos de fijarnos principalmente en los siguientes elementos:

• Tipo de interés. Si el mismo es variable o fijo y, si es variable, que será lo más habitual, determinar el indicador conforme al cual se realizaran las modificaciones (euribor, mibor, etc.)
• Plazo de devolución del préstamo
• Comisiones y cuantía de las mismas. Existen distintos tipos de comisiones en un préstamo hipotecario, el porcentaje de las cuales, incluso su eliminación, pueden negociarse. Están, entre otras posibles, la comisión de apertura y las de cancelación parcial o total del préstamo.
• Otras obligaciones. Debemos ver también que la entidad bancaria puede querer imponernos otro tipo de obligaciones, por ejemplo: la domiciliación de nóminas o de recibos, la contratación de seguros, etc.

Existen una serie de gastos que deben ser tenidos en cuenta a la hora de la compra:

• Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados: 1% de la cantidad garantizada, no la efectivamente prestada, es decir que se incluye la cantidad solicitada, los intereses y costas.
• Comisión de apertura: normalmente supone el 1% de la cantidad prestada
• Tasación de la vivienda y estudio de cargas
• Primas de los seguros asociados al préstamo
• Gastos de notaría y registro. Los préstamos hipotecarios han de constituirse necesariamente en escritura pública y han de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Si el préstamo se solicita para la adquisición de una vivienda, el mismo suele firmarse ante notario en el mismo acto en que se escritura la compra-venta

• www.notariado.org

Página donde encontrar información sobre las actividades notariales y direcciones y teléfonos de todas las notarías de España

• www.registradores.org

Página donde encontrar información sobre las funciones del Registro de la Propiedad y las direcciones y teléfonos de todos los Registros de la Propiedad de España

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoyvivienda.html

Consejería de Fomento y Vivienda

• http://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayadministracionpublica.html

Consejería de Hacienda y Administraciones públicas

• www.catastro.minhac.es

Dirección General del Catastro

• www.aeat.es

Página de la Administración Estatal de la Agencia Tributaria

Notarias y Registros de la Propiedad de Málaga, cuyas direcciones pueden encontrarse en las páginas web abajo indicadas

Registro Mercantil de Málaga
Calle Cerrojo, 17
29007 Málaga
Teléfono: 952 28 89 35
Horario: 9:00 a 17:00

Registro de la Propiedad de Torrox Nº1
Calle Calzada, 10
29770 Torrox
Teléfono: 952 53 80 53
Horario: 9:00 a 17:00

Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio en Málaga
Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera
29007 Málaga
Teléfono: 951 93 25 00

A contract of lease formalised in writing must be signed by the parties on all its pages and must contain at least the following:

1. Identification of the people signing the contract:
   1. Name and surname(s) of the landlord and tenant.
   2. Identification number: national identity document (DNI), aliens ID number (NIE) or passport number. It is recommendable to include a photocopy of the identity document of each party in the contract.
   3. It is advisable to mention in the contract whether or not the home is to be occupied by anyone other than the tenant and his family.
   4. Addresses of the parties for the intents and purposes of notices. ln principle, the address of the tenant could be the address of the home being rented.
2. Identification of the home that is to be rented:
   1. They should indicate the town and address of the home and it would be advisable to mention the reference of the said home in the Property Register and the Cadastral Register.
   2. If the home has auxiliary elements that are also being rented (lumber rooms, parking spaces, etc.), they should also be identified.

3. Term of Contract:
   1. The contract must indicate the date on which the lease begins. This date will normally be the same as the date of the contract, although it may also be the date on which the home is made available to the tenant (delivery of keys).
   2. The term of this type of contract depends on the agreements reached by and between the parties. If no specific mention of the term is given in the contract, it shall be understood as annual.
   3. Should the term of contract be less than five years, once the term of contract has ended, it shall be extended, if the tenant so wishes, for annual periods until the term of 5 years is completed.
   4. After the said five years and should neither of the parties notify the other of his wish to not renew the contract, it shall continue to be extended, if the tenant so wishes, for annual periods during a further three years. 

4. Rent:
   1. The rent is the amount the tenant must pay the landlord for the use of the home and it is determined by mutual agreement between the parties when the contract of lease is formalised.
   2. Normally, a monthly amount is determined and paid within the first seven days of each month.
   3. The payment will be made in accordance with the agreements reached by and between the parties. The most convenient way of paying the rent is by bank transfer or payment into an account. In addition, this provides the tenant with a receipt of payment and clearly indicates the date of the said payment.
   4. The first month must be paid when the contract is signed.
   5. Whatever the case, the landlord must always give the tenant a receipt for the monthly payments, indicating the different concepts paid separately.
   6. The rent will be updated on an annual basis in accordance with the consumer price index (CPI).
   7. Together with the rent, the tenant shall pay other amounts, such as the utility bills (electricity, water, telephone, etc.) and, should the parties so agree, the community expenses, the corresponding taxes and whatsoever other amount agreed.

5. Deposit:
   1. The deposit is an amount of money equivalent to one month’s rent which the tenant pays the landlord as a guarantee when the contract is signed.
   2. The deposit must be returned to the tenant on the expiry of the contract, although the amount corresponding thereto may be reduced if the home or furniture has suffered any serious damage caused by the tenant.
   3. The landlord is obliged to deposit the amount paid by the tenant as a deposit with the Junta de Andalucía. He must do so within the term of 15 business days after the date on which the contract is signed.
   4. The parties may agree whatsoever other type of guarantee, e.g. a guarantor, who is a person who undertakes to pay should the tenant fail to do so. They may also agree a bank guarantee.

The contract of lease can include other terms and conditions, or agreements reached by and between the parties.

• Whatsoever term or condition modifying the provisions laid down in Title II of Act 29/1994 in detriment to the tenant are considered null and void.
• Agreement on the possibility of the tenant having pets in the home under lease.
• Possibility of whether or not the tenant can sublet part of the home. Should the landlord not allow this, it shall be prohibited.
• Possibility of whether or not the tenant, as well as living in the home under lease, can carry out whatsoever economic activity.
• Possibility of whether or not the tenant can carry out building work in the home. The work may be carried out only if the landlord gives his consent in writing.
• How and where notices by and between the parties must be made.

The contract of lease can be registered in the Property Register. Although this infers expenses (notary and property register), it demonstrates to third parties that the home is under lease.

• The landlord cannot enter the home without his consent.
• The home must be delivered in habitable conditions.
• The landlord must carry out all the building work and repairs necessary to maintain the home in habitable conditions, where the expense thereof shall be on the landlord’s account, as long as the damage has not been caused by the tenant.
• Should the tenant or any member of his family be disabled, he may carry out work to adapt the home but, on the expiry of the contract, he must return the home to its initial state.
• To legally established extensions.
• To being provided with a copy of the document that demonstrates that the deposit has
• been deposited with the Junta de Andalucía.
• To the preferential purchase of the home should the landlord decide to sell it during the lease.
• To recuperate the deposit on the expiry of the contract of lease.
• Should the tenant die or leave the home, his spouse or common-law partner, in the latter case having lived with the tenant for at least two years, as well as other people living with him in the home under lease (children, parents, brothers/sisters, etc.), may continue living in the home and shall become the tenants.
• The tenant has the right to register the home under lease as his address on the census.

• To pay the rent each month, as well as the other amounts agreed in the agreed place and term.
• To pay the deposit when the contract of lease is signed.
• To put up with the maintenance work in the home.
• To put up with the improvement work in the home that cannot wait until the end of the contract.
• To inform the landlord as soon as possible of the need for repairs or whatsoever other circumstance that may affect the home.
• To carry out, on his own account, the small repairs arising from the ordinary use of the home.
• Not to carry out building work without the landlord’s written consent.
• Not to carry out whatsoever action or activity that may affect the home.
• To return the home in the same conditions as it was given to him.
• To indemnify the landlord if he leaves the home before the completion of the term agreed in the contract.

• The contract of lease expires:
  • At the end of the term agreed for the contract when the legally recognized extensions are not implemented.
  • By agreement by and between the parties.
  • By the loss of the property for reasons that may not be attributed to the tenant
  • (fire, earthquake, etc.) or due to a state of ruin declared by the authorities.

  Breach of contract by either of the parties can also give rise to the termination of the contract:

  1. Breach by the tenant
     • Non-payment of the rent or any of the other amounts agreed.
     • Non-payment of the deposit.
     • Subletting without the landlord’s consent.
     • Voluntarily causing damage to the home.
     • Carrying out building work without the landlord’s written consent.
     • Carrying out activities that are considered upsetting, unhealthy, noxious, dangerous or illegal.
     • When the home is no longer the tenant’s usual residence.
     • Breach of any of the term or condition laid down in the contract.
  1. Breach by the landlord
     • When the landlord fails to carry out the building work and repairs to which he is obliged by law.
     • Whatsoever interference in the use and enjoyment of the home by the tenant.

  Should the home under lease be sold, the lease does not terminate unless the home under lease is sold together with the other homes or premises owned by the landlord in the same building or when all the apartments and premises in the building are sold jointly by different owners to the same buyer. In these cases, the contract of lease is terminated.

  In general, whatsoever notice by and between the landlord and the tenant shall be given in writing with a record of receipt and with the notice laid down in law for each case, which is normally one month.

  Whatsoever discrepancy arising with regard to the contract of lease or the termination thereof shall be solved by the civil courts of the place in which the home is located.

A contract of lease shall be subject to the tax on documented legal acts. If the contract is purchased in tobacconist’s, the tax will already have been paid; otherwise, it must be paid in the corresponding tax office.

The rent received by the landlord shall be subject to income tax (IPRF) as income from real estate. A number of expenses may be deducted from this income.

The main expenses that may be deducted are as follows:

• Expenses corresponding to services provided for the home (security, administrator, etc.)
• Expenses corresponding to the formalisation of the contract and associated legal protection.
• Conservation and repair expenses, where this does not include improvement work.
• Insurance contracts.
• Non-state taxes applicable to the property: IBI, rubbish collection, drains, etc.

This net amount (rent – deductible expenses) can also be reduced by 50%, but the resulting amount may not be negative under any circumstances.

In Junta de Andalucía, tenants can deduct a percentage of the rent paid from their income tax assessment, with a maximum deduction per taxpayer which varies in accordance with their personal situation.

Un contrat de location formalisé par écrit devra-t’être signé par les parties sur toutes les pages et contenir, au moins, les éléments suivants :

1. Identification des personnes signataires du contrat :
   1. Prénom et noms du loueur et du locataire.
   2. Numéro d’identification : Document national d’identité (DNI), numéro d’identification des étrangers (NIE) ou passeport. Il est conseillé d’inclure dans le contrat une photocopie du document d’identité de chacun des signataires.
   3. Il est également conseillé que mention soit faite dans le contrat si une personne supplémentaire à part le locataire et sa famille va occuper le logement.
   4. Domicile des parties où recevoir les notifications. En principe l’adresse du locataire peut être celle du logement loué.
2. Identification du logement objet de location :
   1. Vous devrez indiquer la commune et l’adresse du logement, il est conseillé de citer la référence dudit logement dans le registre de la propriété et le cadastre.
   2. Si le logement dispose d’éléments auxiliaires qui sont également loués (caves, places de parking…), ceux-ci devront être identifiés.
3. Durée du contrat
   1. Le contrat doit indiquer la date de commencement de la location. Normalement cette date sera la même que celle du contrat, bien qu’elle puisse également être la date de mise à disposition du logement au locataire (remise des clés).
   2. La durée de ce type de contrats dépend de l’accord passé entre les parties. Si aucune mention n’est faite sur le contrat à ce sujet, celui-ci sera d’une validité d’une année.
   3. Si la durée du contrat est inférieure à cinq ans, une fois achevé le délai du contrat, celui-ci pourra-t’être étendu si le locataire le désire, pour des périodes annuelles jusqu’à atteindre 5 ans.
   4. Si une fois passés cinq années et si aucune des parties n’a manifesté à l’autre sa volonté de ne pas renouveler le contrat, celui-ci continuera d’être renouvelé, si le locataire le désire, pour des périodes annuelles durant trois autres années.
4. Rente
   1. La rente est la quantité que le locataire doit payer au loueur pour l’utilisation du logement et celle-ci est déterminée d’un commun accord par les parties au moment de la signature du contrat de location.
   2. Normalement une quantité mensuelle est déterminée et son paiement est effectué les premiers sept jours du mois.
   3. Le paiement sera effectué conformément à l’accord passé entre les parties. La façon la plus commode de payer la rente est par versement ou par virement bancaire. De plus, de cette façon le locataire aura un reçu de versement et la date du paiement pourra-t’être vérifiée.
   4. Le premier mois sera payé lors de la signature du contrat.
   5. Dans tous les cas le loueur devra toujours remettre au locataire un reçu de paiement mensuel où figurent séparément les différents postes crédités.
   6. La rente sera actualisée annuellement conformément à l’indice des prix à la consommation (IPC).
   7. Aux côtés de la rente, le locataire devra payer d’autres montants, comme les factures d’approvisionnement (électricité, eau, téléphone…) et, si les parties l’accordent ainsi, les mensualités de copropriété, les impôts correspondants ainsi que n’importe quelle quantité accordée.
5. Établissement de la caution
   1. La caution est une quantité d’argent équivalant à un mois de rente que le locataire remet au loueur en qualité de garantie lors de la signature du contrat.
   2. La caution devra-t’être rendue au locataire lors de la finalisation du contrat. Toutefois, la quantité pourra-t’être réduite si le logement ou le mobilier ont été endommagés par le locataire.
   3. Le loueur devra verser la caution sur le compte bancaire indiqué par le Conseil Général de l’économie, des impôts et de l’emploi. Il devra le faire dans les quinze jours ouvrables à partir de la signature du contrat.
   4. Les parties pourront accorder n’importe quel type de garantie, par exemple un avaliste, c’est à dire une personne qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Un aval bancaire peut également être pactisé.
6. D’autres clauses ou accords entre les parties pourront être inclus sur le contrat de location
   1. Les clauses modifiant le contenu du titre II de la loi 29/1994 en préjudice du locataire seront nulles.
   2. Accord sur la possibilité ou non du locataire d’avoir des animaux de compagnie dans le logement loué.
   3. Possibilité ou non du locataire de sous-louer une partie du logement. Si le loueur ne le permet pas, cela sera interdit.
   4. Possibilité ou non du locataire, en plus de vivre dans le logement loué, de réaliser une quelconque activité économique.
   5. Possibilité ou non pour le locataire de réaliser des travaux dans le logement. Lesdits travaux pourront seulement être réalisés si le loueur donne son accord par écrit.
   6. De quelle façon et où devront être réalisées les notifications entre les parties.

Le contrat de location pourra-t’être inscrit auprès du registre de la propriété. Cela, malgré les coûts (notaire et registre de la propriété) permet de prouver à des tiers que le logement est loué.

• Le loueur ne pourra pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire.
• Le logement sera remis au locataire dans des conditions d’habitabilité.
• Le loueur prendra en charge les dépenses, sans pouvoir élever la rente, de tous les travaux et réparations nécessaires à la conservation du logement dans des conditions d’habitabilité, pourvu que le locataire n’ait engendré les dommages.
• Si le locataire ou un membre de sa famille est une personne handicapée, il pourra réaliser des travaux d’adaptation du logement, et celui-ci devra, à la fin du contrat, remettre le logement dans son état initial.
• Droit aux prorogations légalement établies.
• Qu’un document soit remis au locataire démontrant que la caution a été déposée auprès du gouvernement de Valence.
• À acquérir préférablement le logement si le loueur décide le vendre durant la période de location.
• À récupérer la caution à la fin du contrat de location.
• Si le locataire décède ou abandonne le logement, son conjoint ou partenaire, dans ce dernier cas avec au moins deux années de cohabitation, ainsi que toute autre personne vivant à ces côtés dans le logement loué (enfants, parents, frères et sœurs…), pourront continuer de vivre dans le logement en se transformant à leur tour en locataires.
• Le locataire a le droit d’utiliser l’adresse du logement loué pour son recensement.

• Payer la rente mensuellement, ainsi que le reste des quantités pactisées au lieu et délai convenus.
• Remettre la caution lors de la signature du contrat de location.
• Prendre en charge les travaux d’entretien du logement.
• Prendre en charge les travaux d’amélioration du logement ne pouvant attendre la fin du contrat.
• Porter à la connaissance du loueur, dans le délai le plus bref possible, le besoin de réparations ou n’importe quelle autre circonstance pouvant affecter le logement.
• Réaliser pour son compte les petites réparations dues à utilisation ordinaire du logement.
• Ne pas réaliser les travaux sans l’accord par écrit du loueur.
• Ne réaliser aucun acte ou activité pouvant affecter le logement.
• Rendre le logement dans les mêmes conditions que lors de la remise des clés.
• Indemniser le loueur en cas de départ du logement avant la finalisation du temps pactisé dans le contrat.

• Le contrat de location expire :

  • Dès la fin du temps pactisé pour celui-ci, lorsque les prorogations légalement reconnues n’ont pas été invoquées.
  • Par accord entre les parties.
  • Pour cause de perte de la propriété pour des causes étrangères au locataire (incendie, tremblement de terre…) ou pour cause de ruine déclarée par l’Administration.

  Les manquements contractuels d’une des parties peut également engendrer la résolution du contrat :

  • Manquements du loueur
  • Non-paiement de la rente ou de n’importe laquelle des quantités pactisées.
  • Non-paiement de la caution.
  • Sous-location non autorisée par le loueur.
  • Endommagement volontaire du logement.
  • Réalisation de travaux sans l’accord écrit du loueur.
  • Réalisation d’activités dérangeantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites.
  • Lorsque le logement cesse d’être le logement habituel du locataire.
  • Manquement de n’importe laquelle des clauses du contrat.
  • Manquements du loueur
  • Lorsque le loueur ne réalise pas les travaux et réparations dont la loi l’oblige.
  • La perturbation de n’importe quel type sur l’utilisation et usufruit du logement de la part du locataire.

  Si le logement loué est vendu, la location n’expire pas, sauf si le logement loué est vendu conjointement avec le reste de logements et locaux dont le loueur est propriétaire, faisant partie d’un même immeuble, ou lorsque la totalité des appartements et locaux d’un immeuble est vendue conjointement par différents propriétaires à un même acheteur, dans ce cas le contrat de location sera annulé.

  En général, les notifications de tous types entre le loueur et le locataire devront être réalisées par écrit, de manière digne de foi et avec une anticipation établie par la loi dans chaque cas, normalement d’un mois.

  Les controverses pouvant surgir sur le contrat de location ou sur la résolution de celui-ci seront soumises aux tribunaux civils de la commune où se trouve le logement.

La réalisation d’un contrat de location engendre le paiement des impôts sur les actes juridiques documentés. Si le modèle de contrat est acquis auprès d’un bureau de tabac, cet impôt sera considéré comme payé, si non, vous devrez le payer auprès du bureau de liquidation des impôts correspondant.

La rente reçue par le loueur sera sujette à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en tant que rendement du capital immobilier. Vous pourrez déduire au revenu une série de dépenses.

Les principales dépenses déductibles sont :

• Dépenses de services prêtés au logement (sécurité, administrateur…).
• Dépenses de formalisation du contrat et de défense juridique concernés.
• Dépenses de conservation et réparation et non les travaux d’amélioration.
• Contrats d’assurances.
• Impôts non gouvernementaux, sur le bien immeuble : IBI, ramassage des déchets, redevance d’assainissement…

Il est possible de réduire cette quantité nette (rente – dépenses déductibles) de 50%, mais ladite quantité ne pourra jamais être négative.

Dans la Junta de Andalucía, le locataire peut déduire de l’IRPF un pourcentage des rentes payées, avec un maximum de déduction par contribuable qui variera selon ses conditions personnelles.

Un contrato de arrendamiento formalizado por escrito deberá estar firmado por las partes en todas sus páginas, y contener, al menos, los siguientes elementos:

1. Identificación de las personas que firman el contrato:
   1. Nombre y apellidos de arrendador y arrendatario.
   2. Número de identificación: Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identificación de Extranjeros (NIE) o Pasaporte. Es recomendable incorporar al contrato una fotocopia del documento de identidad de cada uno de los firmantes.
   3. Es aconsejable que se mencione en el contrato si va ocupar la vivienda alguien más a parte del arrendatario y su familia.
   4. Domicilio de las partes a efecto de notificaciones. En principio la del inquilino podría ser la propia vivienda que se arrienda o alquila.
2. Identificación de la vivienda que va a arrendarse:
   1. Debe indicarse la población y la dirección de la vivienda, y sería aconsejable citar la referencia de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro.
   2. Si la vivienda cuenta con elementos auxiliares que también se arriendan (trasteros, plazas de aparcamiento…) deberán identificarse.

3. Duración del contrato:
   1. El contrato debe indicar la fecha en que se inicia el arrendamiento. Normalmente esta fecha será la misma que la del contrato, aunque puede ser también aquella en que la vivienda se pone a disposición del arrendatario (entrega de llaves).
   2. La duración de este tipo de contratos depende de lo que acuerden las partes. Si en el contrato no se dijese nada al respecto, el mismo se entenderá realizado por un año.
   3. Si la duración del contrato fuera inferior a tres años, una vez cumplido el plazo del contrato, el mismo se prorrogará, si el inquilino así lo desea, por periodos anuales hasta que se cumplan 3 años.
   4. Transcurridos esos tres años, y si ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, éste continuará prorrogándose, si así lo desea el inquilino, por periodos anuales durante tres años más.

4. Renta:
   1. La renta es la cantidad que el arrendatario ha de pagar al arrendador por el uso de la vivienda y la misma se determina de común acuerdo por las partes al formalizar el contrato de arrendamiento.
   2. Normalmente suele determinarse una cantidad mensual, y su pago se realizaría en los primeros siete días del mes.
   3. El pago se realizará conforme hayan pactado las partes. La manera más cómoda de pagar la renta es hacerlo por medio de ingreso en cuenta o por transferencia bancaria, además así el arrendatario tendrá un recibo de entrega y quedará clara la fecha del pago.
   4. A la firma del contrato se pagará el primer mes.
   5. En todo caso el arrendador debe entregar siempre al arrendatario recibo del pago mensual, donde consten, separadamente, los diferentes conceptos abonados.
   6. La renta se actualizará anualmente conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).
   7. Junto a la renta, el arrendatario pagará otras cantidades, como son los recibos de suministros (luz, agua, teléfono…) y, si las partes lo acuerdan, los gastos de comunidad, los impuestos correspondientes, así como cualquier otra cantidad que se acuerde.

5. Establecimiento de Fianza:
   1. La fianza es una cantidad de dinero equivalente a un mes de renta que el arrendatario entrega al arrendador en concepto de garantía a la firma del contrato. (Artículo 36 de la LAU 2015-2017)
   2. La Fianza deberá devolverse al arrendatario al final del contrato, si bien su cuantía podrá ser reducida si existiese algún desperfecto grave en la vivienda o el mobiliario causado por el inquilino.
   3. El arrendador debe ingresar la fianza en la cuenta bancaria que le indiquen en la Junta de Andalucía. Deberá hacerlo en los quince días hábiles siguientes a la firma del contrato.
   4. Las partes podrán acordar cualquier otro tipo de garantía, por ejemplo, un avalista, que es una persona que se compromete a pagar si no lo hace el inquilino. También puede pactarse un aval bancario.

En el contrato de arrendamiento pueden incluirse otras cláusulas o acuerdos entre las partes:

• Son nulas las cláusulas que modifiquen lo dicho por el Título II la Ley 29/1994 en perjuicio del inquilino.
• Acuerdo sobre la posibilidad o no de que el arrendatario tenga animales domésticos en la vivienda arrendada.
• Posibilidad o no de que el inquilino pueda subarrendar parte de la vivienda. Si el arrendador no lo permite estará prohibido.
• Posibilidad o no de que el arrendatario, además de vivir en la vivienda arrendada, pueda realizar en ella alguna actividad económica.
• Posibilidad o no de realizar obras por el arrendatario en la vivienda. Dichas obras sólo podrán realizarse si hay consentimiento por escrito del arrendador.
• Como y donde deben realizarse las notificaciones entre las partes.

El contrato de arrendamiento puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ello, si bien tiene gastos (Notaría y Registro de la Propiedad) permite dejar constancia frente a terceros de que la vivienda se encuentra arrendada.

• A que el arrendador no pueda entrar en la vivienda sin su consentimiento.
• A que la vivienda sea entregada en condiciones de habitabilidad.
• A que el arrendador realice asumiendo el gasto, y sin poder elevar la renta, todas aquellas obras y reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que los desperfectos no se hayan producido por causa del inquilino.
• Si el arrendatario o alguno de sus familiares es una persona discapacitada, podrá realizar obras para adaptar la vivienda, si bien al final del contrato deberá reponer la vivienda a su estado inicial.
• A las prórrogas legalmente establecidas.
• A que se le entregue copia del documento que acredite que la fianza ha sido consignada ante la Junta de Andalucía.
• A adquirir preferentemente la vivienda si el arrendador decide venderla mientras dure el arrendamiento.
• A recuperar la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento.
• Si el inquilino muriese o dejase la vivienda, su cónyuge o pareja de hecho, en este último caso con al menos dos años de convivencia, así como otras personas que estuviesen viviendo junto a él en la vivienda arrendada (hijos, padres, hermanos.), podrán continuar en la vivienda convirtiéndose en arrendatarios.
• El inquilino tiene derecho a empadronarse en la vivienda arrendada.

• Pagar la renta mensualmente, así como el resto de cantidades pactadas en el lugar y en el plazo convenido.
• Entregar la fianza a la firma del contrato de arrendamiento.
• Soportar las obras de mantenimiento de la vivienda.
• Soportar las obras de mejora de la vivienda que no puedan esperar al final del contrato.
• Poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones o cualquier otra circunstancia que pudiera afectar a la vivienda.
• Realizar de su cuenta las pequeñas reparaciones producidas por uso ordinario de la vivienda.
• No realizar obras sin el consentimiento por escrito del arrendador.
• No realizar ninguna actuación ni actividad que pueda afectar a la vivienda.
• Devolver la vivienda en las mismas condiciones que la recibió.
• Indemnizar al arrendador si se marcha de la vivienda antes de la finalización del tiempo pactado en el contrato.

El Contrato de Arrendamiento se extingue:

• Por el transcurso del tiempo pactado para el mismo, cuando no se hagan valer las prórrogas legalmente reconocidas.
• Por acuerdo entre las partes.
• Por pérdida de la finca por causa no imputable al arrendatario (incendio, terremoto…), por ruina declarada por la Administración.

Los incumplimientos contractuales por alguna de las partes también pueden dar lugar a la resolución del contrato:

• Incumplimientos del inquilino:
  • Falta de pago de la renta o de cualquiera del resto de cantidades pactadas.
  • Falta de pago de la fianza.
  • Subarriendo no consentido por el arrendador.
  • Causar daños de manera voluntaria a la vivienda.
  • Realización de obras sin consentimiento escrito del arrendador.
  • Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de ser la vivienda habitual del inquilino.
  • Incumplimiento de cualquier otra de las cláusulas del contrato.
• Incumplimientos del arrendador:
  • Cuando el arrendador no realice las obras y reparaciones a las que viene obligado por Ley.
  • La perturbación de cualquier clase sobre el uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.

Si la vivienda arrendada se vendiese, el arrendamiento no se extingue, salvo que la vivienda arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble, en estos casos si se extinguiría el contrato de arrendamiento.

En general, las notificaciones de cualquier clase entre arrendador y arrendatario deben realizarse por escrito, de manera fehaciente y con una antelación que marca la ley para cada caso, normalmente un mes.

Las controversias que pudieran surgir sobre el contrato de arrendamiento o sobre la resolución del mismo se conocerán por los Tribunales Civiles del lugar en que se encuentre la vivienda.

La realización de un contrato de arrendamiento debe tributar al Impuestos de Acto Jurídicos Documentados. Si el modelo de contrato se adquiere en un Estanco este impuesto estará ya liquidado, si no, deberá liquidarse en la Oficina Liquidadora de Impuestos correspondiente.

La renta recibida por el arrendador tributará al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario. A esta renta se le podrán deducir una serie de gastos. Los principales gastos deducibles son:

• gastos de servicios prestados a la vivienda (seguridad, administrador…)
• gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica relacionados.
• gastos de conservación y reparación, no así las obras de mejora.
• contratos de seguros.
• tributos no estatales, sobre el bien inmueble: IBI, recogida de basuras, canon de saneamiento…

Cabe además reducir esta cantidad neta (renta – gastos deducibles) en un 50% si bien nunca esa cantidad podrá ser negativa.

En la Junta de Andalucía el inquilino puede deducirse en el IRPF un porcentaje de las rentas pagadas, con un máximo de deducción por contribuyente que variará según sus condiciones personales.