Home lease or rent

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HOME LEASE or RENT

What is home lease?

The words “Arrendamiento” and «Alquiler” mean the same (lease or rent).

The home lease contract is the agreement by which a homeowner (landlord) transfers the use of the said home to another person (tenant) so that the latter can use it for a specific period as his usual, permanent home in exchange for an amount of money called rent. This type of contract can apply to furniture, parking spaces, lumber rooms and any other room, area or service in the rented home.

The following are not considered home leases:

1. The lease of premises, apartments, houses or other buildings for commercial or business activities.
2. The lease of property whose main use is for agriculture, cattle farming or forestry activities, even though it includes a home.
3. Seasonal lease (homes rented for holidays, to students for academic years, etc.).
4. The use of university homes by students and university staff.
5. The contracting of so-called tourist accommodation: apartments, villas, chalets, bungalows and similar whose use is assigned at a price once or more times in a year for occasional use by people who do not usually live in the town or who occupy the said homes for holiday or leisure purposes, when the lease is carried out as an economic activity by an enterprise.

The contract of lease or rent of a home is subject to the Urban Lease Act 29/1994, by virtue of the will of the parties as laid down in the corresponding contract of lease and, complementarily, by the Civil Code.

Act 29/1994 shall not apply when the home under lease has a surface area of more than 300 m² or the rent to be paid is more than 5,5 times higher than the national minimum wage. ln these cases, the provisions agreed by and between the parties in the contract of lease shall apply and those laid down in Act 29/1994 and the Civil Code shall apply exclusively as complementary provisions.

Benefits of the lease

Benefits for the homeowner

• The owner obtains profits from the home without having to sell it.
• All homes have maintenance expenses (taxes, community, electricity, water, etc.). Renting the home represents an income for meeting the said expenses.
• The money obtained from renting a home has tax benefits.
• The renting of homes, among other things, also fulfils a social purpose, since it provides a home for individuals who cannot or prefer not to buy a home (young people, the elderly, etc.).

Benefits for the tenant

• Renting a home is faster and less complicated than buying one. It involves less procedures and is cheaper.
• It is simpler to change home than if the home is owned, with greater capacity for adapting to changes in personal life (moves, increases in family numbers, etc.).
• Home maintenance is cheaper, since the main repairs correspond to the owner.
• A rent contract is sufficient for registering on the municipal census.

Signing a contract of lease

The contract of lease can be verbal, but it is more recommendable for both the landlord and the tenant to sign a written contract.

Either party has the right to ask the other to sign a written contract.

In Spain, the written contract can be purchased from a tobacconist’s or can be drawn up by the parties. The latter option allows the incorporation of the clauses the parties consider appropriate, since the contract purchased in the tobacconist’s is very basic.

Content of a contract of lease

A contract of lease formalised in writing must be signed by the parties on all its pages and must contain at least the following:

1. Identification of the people signing the contract:
   1. Name and surname(s) of the landlord and tenant.
   2. Identification number: national identity document (DNI), aliens ID number (NIE) or passport number. It is recommendable to include a photocopy of the identity document of each party in the contract.
   3. It is advisable to mention in the contract whether or not the home is to be occupied by anyone other than the tenant and his family.
   4. Addresses of the parties for the intents and purposes of notices. ln principle, the address of the tenant could be the address of the home being rented.
2. Identification of the home that is to be rented:
   1. They should indicate the town and address of the home and it would be advisable to mention the reference of the said home in the Property Register and the Cadastral Register.
   2. If the home has auxiliary elements that are also being rented (lumber rooms, parking spaces, etc.), they should also be identified.

3. Term of Contract:
   1. The contract must indicate the date on which the lease begins. This date will normally be the same as the date of the contract, although it may also be the date on which the home is made available to the tenant (delivery of keys).
   2. The term of this type of contract depends on the agreements reached by and between the parties. If no specific mention of the term is given in the contract, it shall be understood as annual.
   3. Should the term of contract be less than five years, once the term of contract has ended, it shall be extended, if the tenant so wishes, for annual periods until the term of 5 years is completed.
   4. After the said five years and should neither of the parties notify the other of his wish to not renew the contract, it shall continue to be extended, if the tenant so wishes, for annual periods during a further three years. 

4. Rent:
   1. The rent is the amount the tenant must pay the landlord for the use of the home and it is determined by mutual agreement between the parties when the contract of lease is formalised.
   2. Normally, a monthly amount is determined and paid within the first seven days of each month.
   3. The payment will be made in accordance with the agreements reached by and between the parties. The most convenient way of paying the rent is by bank transfer or payment into an account. In addition, this provides the tenant with a receipt of payment and clearly indicates the date of the said payment.
   4. The first month must be paid when the contract is signed.
   5. Whatever the case, the landlord must always give the tenant a receipt for the monthly payments, indicating the different concepts paid separately.
   6. The rent will be updated on an annual basis in accordance with the consumer price index (CPI).
   7. Together with the rent, the tenant shall pay other amounts, such as the utility bills (electricity, water, telephone, etc.) and, should the parties so agree, the community expenses, the corresponding taxes and whatsoever other amount agreed.

5. Deposit:
   1. The deposit is an amount of money equivalent to one month’s rent which the tenant pays the landlord as a guarantee when the contract is signed.
   2. The deposit must be returned to the tenant on the expiry of the contract, although the amount corresponding thereto may be reduced if the home or furniture has suffered any serious damage caused by the tenant.
   3. The landlord is obliged to deposit the amount paid by the tenant as a deposit with the Junta de Andalucía. He must do so within the term of 15 business days after the date on which the contract is signed.
   4. The parties may agree whatsoever other type of guarantee, e.g. a guarantor, who is a person who undertakes to pay should the tenant fail to do so. They may also agree a bank guarantee.

The contract of lease can include other terms and conditions, or agreements reached by and between the parties.

• Whatsoever term or condition modifying the provisions laid down in Title II of Act 29/1994 in detriment to the tenant are considered null and void.
• Agreement on the possibility of the tenant having pets in the home under lease.
• Possibility of whether or not the tenant can sublet part of the home. Should the landlord not allow this, it shall be prohibited.
• Possibility of whether or not the tenant, as well as living in the home under lease, can carry out whatsoever economic activity.
• Possibility of whether or not the tenant can carry out building work in the home. The work may be carried out only if the landlord gives his consent in writing.
• How and where notices by and between the parties must be made.

The contract of lease can be registered in the Property Register. Although this infers expenses (notary and property register), it demonstrates to third parties that the home is under lease.

Main rights and obligations of the tenant

Rights

• The landlord cannot enter the home without his consent.
• The home must be delivered in habitable conditions.
• The landlord must carry out all the building work and repairs necessary to maintain the home in habitable conditions, where the expense thereof shall be on the landlord’s account, as long as the damage has not been caused by the tenant.
• Should the tenant or any member of his family be disabled, he may carry out work to adapt the home but, on the expiry of the contract, he must return the home to its initial state.
• To legally established extensions.
• To being provided with a copy of the document that demonstrates that the deposit has
• been deposited with the Junta de Andalucía.
• To the preferential purchase of the home should the landlord decide to sell it during the lease.
• To recuperate the deposit on the expiry of the contract of lease.
• Should the tenant die or leave the home, his spouse or common-law partner, in the latter case having lived with the tenant for at least two years, as well as other people living with him in the home under lease (children, parents, brothers/sisters, etc.), may continue living in the home and shall become the tenants.
• The tenant has the right to register the home under lease as his address on the census.

Obligations

• To pay the rent each month, as well as the other amounts agreed in the agreed place and term.
• To pay the deposit when the contract of lease is signed.
• To put up with the maintenance work in the home.
• To put up with the improvement work in the home that cannot wait until the end of the contract.
• To inform the landlord as soon as possible of the need for repairs or whatsoever other circumstance that may affect the home.
• To carry out, on his own account, the small repairs arising from the ordinary use of the home.
• Not to carry out building work without the landlord’s written consent.
• Not to carry out whatsoever action or activity that may affect the home.
• To return the home in the same conditions as it was given to him.
• To indemnify the landlord if he leaves the home before the completion of the term agreed in the contract.

Termination of the contract of lease

The contract of lease expires:

• At the end of the term agreed for the contract when the legally recognized extensions are not implemented.
• By agreement by and between the parties.
• By the loss of the property for reasons that may not be attributed to the tenant
• (fire, earthquake, etc.) or due to a state of ruin declared by the authorities.

Breach of contract by either of the parties can also give rise to the termination of the contract:

1. Breach by the tenant
   • Non-payment of the rent or any of the other amounts agreed.
   • Non-payment of the deposit.
   • Subletting without the landlord’s consent.
   • Voluntarily causing damage to the home.
   • Carrying out building work without the landlord’s written consent.
   • Carrying out activities that are considered upsetting, unhealthy, noxious, dangerous or illegal.
   • When the home is no longer the tenant’s usual residence.
   • Breach of any of the term or condition laid down in the contract.

1. Breach by the landlord
   • When the landlord fails to carry out the building work and repairs to which he is obliged by law.
   • Whatsoever interference in the use and enjoyment of the home by the tenant.

Should the home under lease be sold, the lease does not terminate unless the home under lease is sold together with the other homes or premises owned by the landlord in the same building or when all the apartments and premises in the building are sold jointly by different owners to the same buyer. In these cases, the contract of lease is terminated.

In general, whatsoever notice by and between the landlord and the tenant shall be given in writing with a record of receipt and with the notice laid down in law for each case, which is normally one month.

Whatsoever discrepancy arising with regard to the contract of lease or the termination thereof shall be solved by the civil courts of the place in which the home is located.

Taxes

A contract of lease shall be subject to the tax on documented legal acts. If the contract is purchased in tobacconist’s, the tax will already have been paid; otherwise, it must be paid in the corresponding tax office.

The rent received by the landlord shall be subject to income tax (IPRF) as income from real estate. A number of expenses may be deducted from this income.

The main expenses that may be deducted are as follows:

• Expenses corresponding to services provided for the home (security, administrator, etc.)
• Expenses corresponding to the formalisation of the contract and associated legal protection.
• Conservation and repair expenses, where this does not include improvement work.
• Insurance contracts.
• Non-state taxes applicable to the property: IBI, rubbish collection, drains, etc.

This net amount (rent – deductible expenses) can also be reduced by 50%, but the resulting amount may not be negative under any circumstances.

In Junta de Andalucía, tenants can deduct a percentage of the rent paid from their income tax assessment, with a maximum deduction per taxpayer which varies in accordance with their personal situation.

Recommendations

• Always draw up the contract of lease in writing.
• Include an inventory of the furniture and domestic appliances provided with the home. This inventory must be signed by the parties on all pages. It would be recommendable to attach photographs to the inventory.
• It is preferable to take out home insurance to cover the damages to both the home and the furniture. There are currently insurance policies that also cover the non-payment of rent by tenants.
• Include a guarantor to sign the contract of lease together with the landlord and the tenant.
• Sign a document on the termination of the contract which clearly states that the home has been returned by the tenant in perfect condition, the deposit has been returned and the parties have no reason for whatsoever claim.
• It is advisable to turn to a professional for advice on the contract and the obligations and rights laid down therein, as well as the corresponding procedures.
• It would also be appropriate to ask for the contract to be drawn up in Spanish and, in two columns, in the language you most easily understand.

Reference legislation

• Civil Code. Articles 1546-1574 and 1580-1582.
• Act 29/1994, dated 24 November, governing urban leases.
• Act 1/2000, dated 7 January, governing Civil Proceedings.
• Art. 12.1 Legislative Royal Decree 1/1993, dated 24 September, which adopts the Rewritten Text of the Tax on Patrimonial Transfers and Documented Legal Acts Act.
• Royal Decree 515/1989, dated 21 April, governing the protection of consumers regarding the information to be supplied in the sale and lease of homes.
• Royal Decree 297/1996, dated 23 February, on the registration of urban contracts of lease in the property register.
• ORDER of the Ministry of Economy and Taxes, dated 4 October 1999, which adopts the model contract of lease of urban property, laid down in article 12.1 of the rewritten text of the Tax on Patrimonial Transfers and Documented Legal Acts.

Offices and registers. Useful websites

Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio en Málaga

Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera

29007 Málaga

Teléfono: 951 93 25 00

Agencia de Fomento del alquiler

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/agenciaAlquiler

Consejería de Fomento y Vivienda

http://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoyvivienda.html

Legal warning

The information contained in this guide has a merely informative nature, and generates no rights, expectations or responsibilities whatsoever for the Frigiliana Town Hall.

Do not hesitate to contact the foreign department in case of doubts at extranjeros@friliana.es or come in to Town Hall from Tuesday to Friday from 09:00 to 14:00.

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LOCATION d´UN LOGEMENT

Qu’est-ce que la location d’un logement ?

Les mots « Arrendamiento » et « Alquiler » ont le même sens : location.

Le contrat de location d’un logement est l’accord selon lequel le propriétaire d’un logement (loueur) cède l’utilisation dudit logement à une autre personne (preneur ou locataire) pour que celui-ci le destine, pour un temps déterminé, à son domicile habituel et permanent, contre une quantité d’argent appelée la rente.

Ce type de contrats peut être étendu aux biens immobiliers, places de garage, caves et n’importe quelle autre dépendance, espace ou service du logement loué. Ne seront pas considérés comme location de logement :

1. La location de locaux, appartements, maisons ou autres constructions pour l’exercice d’activités commerciales ou de commerce.
2. La location d’une propriété dont l’utilisation principale est l’agriculture, l’élevage ou la culture forestière malgré l’existence d’un logement.
3. La location saisonnière (maisons louées pour les vacances, pour étudiants pour une année scolaire…).
4. L’utilisation de logements universitaires pour étudiants et personnel même de l’Université.
5. L’acquisition d’appartements dits touristiques : appartements, pavillons, villas, bungalows et similaires, dont l’utilisation est cédée, moyennant prix, une ou plusieurs fois durant l’année pour une occupation occasionnelle de personnes ne résidant pas habituellement dans la commune, ou qui les occupent pour les vacances ou pour loisir et que cela soit réalisé comme une activité économique par une entreprise.

Le contrat de bail ou location d’un logement est régulé par la loi 29/1994 de locations urbaines, par la volonté des parties, exprimée dans le correspondant contrat de location et de façon supplétoire par le Code Civil espagnol.

La loi 29/1994 ne sera pas appliquée lorsque le logement loué a une superficie de plus de 300m2 ou la rente à payer est de plus de 5,5 fois le salaire minimum interprofessionnel. Dans ces cas l’accord passé entre les parties dans le contrat de location sera appliqué conformément à la loi 29/1994, ainsi que le code civil, uniquement de façon supplétoire.

Avantages de la location

Avantages pour le propriétaire du logement

• Le propriétaire obtient la rentabilité du logement sans le besoin de le vendre.
• Tout logement engendre des dépenses d’entretien (impôts, copropriété, électricité, eau…).
• Avoir le logement en location suppose un revenu afin de faire front à ces dépenses.
• L’argent obtenu pour la location d’un logement jouit de bénéfices fiscaux.
• La location de logements, entre autres, a également une fonction sociale, car elle permet de donner un foyer à des personnes qui ne peuvent ou ne désirent pas accéder à un logement en propriété (jeunes, personnes âgées…).

Avantages pour le preneur/locataire

• L’accès à un logement en location est plus rapide et moins compliqué que l’accès à un logement en propriété. Il représente moins de démarches et est plus économique.
• Il est plus facile de changer de logement que lorsqu’il s’agit d’une propriété, permettant de la sorte une plus grande capacité d’adaptation aux changements dans la vie des personnes (déménagements, augmentation de la famille…).
• L’entretien du logement est plus économique car les réparations principales correspondent au propriétaire.
• Un contrat de location est suffisant pour réaliser les démarches de recensement dans une commune.

Élaboration d’un contrat de location

Le contrat de location peut se faire de façon verbale mais il est fortement conseillé, tant pour le locataire que pour le loueur, de le faire par écrit.

N’importe laquelle des parties a le droit de demander à l’autre que le contrat soit fait par écrit.

Vous pourrez acquérir un contrat écrit dans un bureau de tabac ou les deux parties peuvent le rédiger. Cette dernière option permet d’ajouter toutes les clauses que les parties considèrent opportunes, puisque le modèle acquis au bureau de tabac est très basique.

Contenu d’un contrat de location

Un contrat de location formalisé par écrit devra-t’être signé par les parties sur toutes les pages et contenir, au moins, les éléments suivants :

1. Identification des personnes signataires du contrat :
   1. Prénom et noms du loueur et du locataire.
   2. Numéro d’identification : Document national d’identité (DNI), numéro d’identification des étrangers (NIE) ou passeport. Il est conseillé d’inclure dans le contrat une photocopie du document d’identité de chacun des signataires.
   3. Il est également conseillé que mention soit faite dans le contrat si une personne supplémentaire à part le locataire et sa famille va occuper le logement.
   4. Domicile des parties où recevoir les notifications. En principe l’adresse du locataire peut être celle du logement loué.
2. Identification du logement objet de location :
   1. Vous devrez indiquer la commune et l’adresse du logement, il est conseillé de citer la référence dudit logement dans le registre de la propriété et le cadastre.
   2. Si le logement dispose d’éléments auxiliaires qui sont également loués (caves, places de parking…), ceux-ci devront être identifiés.
3. Durée du contrat
   1. Le contrat doit indiquer la date de commencement de la location. Normalement cette date sera la même que celle du contrat, bien qu’elle puisse également être la date de mise à disposition du logement au locataire (remise des clés).
   2. La durée de ce type de contrats dépend de l’accord passé entre les parties. Si aucune mention n’est faite sur le contrat à ce sujet, celui-ci sera d’une validité d’une année.
   3. Si la durée du contrat est inférieure à cinq ans, une fois achevé le délai du contrat, celui-ci pourra-t’être étendu si le locataire le désire, pour des périodes annuelles jusqu’à atteindre 5 ans.
   4. Si une fois passés cinq années et si aucune des parties n’a manifesté à l’autre sa volonté de ne pas renouveler le contrat, celui-ci continuera d’être renouvelé, si le locataire le désire, pour des périodes annuelles durant trois autres années.
4. Rente
   1. La rente est la quantité que le locataire doit payer au loueur pour l’utilisation du logement et celle-ci est déterminée d’un commun accord par les parties au moment de la signature du contrat de location.
   2. Normalement une quantité mensuelle est déterminée et son paiement est effectué les premiers sept jours du mois.
   3. Le paiement sera effectué conformément à l’accord passé entre les parties. La façon la plus commode de payer la rente est par versement ou par virement bancaire. De plus, de cette façon le locataire aura un reçu de versement et la date du paiement pourra-t’être vérifiée.
   4. Le premier mois sera payé lors de la signature du contrat.
   5. Dans tous les cas le loueur devra toujours remettre au locataire un reçu de paiement mensuel où figurent séparément les différents postes crédités.
   6. La rente sera actualisée annuellement conformément à l’indice des prix à la consommation (IPC).
   7. Aux côtés de la rente, le locataire devra payer d’autres montants, comme les factures d’approvisionnement (électricité, eau, téléphone…) et, si les parties l’accordent ainsi, les mensualités de copropriété, les impôts correspondants ainsi que n’importe quelle quantité accordée.
5. Établissement de la caution
   1. La caution est une quantité d’argent équivalant à un mois de rente que le locataire remet au loueur en qualité de garantie lors de la signature du contrat.
   2. La caution devra-t’être rendue au locataire lors de la finalisation du contrat. Toutefois, la quantité pourra-t’être réduite si le logement ou le mobilier ont été endommagés par le locataire.
   3. Le loueur devra verser la caution sur le compte bancaire indiqué par le Conseil Général de l’économie, des impôts et de l’emploi. Il devra le faire dans les quinze jours ouvrables à partir de la signature du contrat.
   4. Les parties pourront accorder n’importe quel type de garantie, par exemple un avaliste, c’est à dire une personne qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Un aval bancaire peut également être pactisé.
6. D’autres clauses ou accords entre les parties pourront être inclus sur le contrat de location
   1. Les clauses modifiant le contenu du titre II de la loi 29/1994 en préjudice du locataire seront nulles.
   2. Accord sur la possibilité ou non du locataire d’avoir des animaux de compagnie dans le logement loué.
   3. Possibilité ou non du locataire de sous-louer une partie du logement. Si le loueur ne le permet pas, cela sera interdit.
   4. Possibilité ou non du locataire, en plus de vivre dans le logement loué, de réaliser une quelconque activité économique.
   5. Possibilité ou non pour le locataire de réaliser des travaux dans le logement. Lesdits travaux pourront seulement être réalisés si le loueur donne son accord par écrit.
   6. De quelle façon et où devront être réalisées les notifications entre les parties.

Le contrat de location pourra-t’être inscrit auprès du registre de la propriété. Cela, malgré les coûts (notaire et registre de la propriété) permet de prouver à des tiers que le logement est loué.

Principaux droits et obligations du locataire

Droits

• Le loueur ne pourra pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire.
• Le logement sera remis au locataire dans des conditions d’habitabilité.
• Le loueur prendra en charge les dépenses, sans pouvoir élever la rente, de tous les travaux et réparations nécessaires à la conservation du logement dans des conditions d’habitabilité, pourvu que le locataire n’ait engendré les dommages.
• Si le locataire ou un membre de sa famille est une personne handicapée, il pourra réaliser des travaux d’adaptation du logement, et celui-ci devra, à la fin du contrat, remettre le logement dans son état initial.
• Droit aux prorogations légalement établies.
• Qu’un document soit remis au locataire démontrant que la caution a été déposée auprès du gouvernement de Valence.
• À acquérir préférablement le logement si le loueur décide le vendre durant la période de location.
• À récupérer la caution à la fin du contrat de location.
• Si le locataire décède ou abandonne le logement, son conjoint ou partenaire, dans ce dernier cas avec au moins deux années de cohabitation, ainsi que toute autre personne vivant à ces côtés dans le logement loué (enfants, parents, frères et sœurs…), pourront continuer de vivre dans le logement en se transformant à leur tour en locataires.
• Le locataire a le droit d’utiliser l’adresse du logement loué pour son recensement.

Obligations

• Payer la rente mensuellement, ainsi que le reste des quantités pactisées au lieu et délai convenus.
• Remettre la caution lors de la signature du contrat de location.
• Prendre en charge les travaux d’entretien du logement.
• Prendre en charge les travaux d’amélioration du logement ne pouvant attendre la fin du contrat.
• Porter à la connaissance du loueur, dans le délai le plus bref possible, le besoin de réparations ou n’importe quelle autre circonstance pouvant affecter le logement.
• Réaliser pour son compte les petites réparations dues à utilisation ordinaire du logement.
• Ne pas réaliser les travaux sans l’accord par écrit du loueur.
• Ne réaliser aucun acte ou activité pouvant affecter le logement.
• Rendre le logement dans les mêmes conditions que lors de la remise des clés.
• Indemniser le loueur en cas de départ du logement avant la finalisation du temps pactisé dans le contrat.

Finalisation du contrat de location

Le contrat de location expire :

• Dès la fin du temps pactisé pour celui-ci, lorsque les prorogations légalement reconnues n’ont pas été invoquées.
• Par accord entre les parties.
• Pour cause de perte de la propriété pour des causes étrangères au locataire (incendie, tremblement de terre…) ou pour cause de ruine déclarée par l’Administration.

Les manquements contractuels d’une des parties peut également engendrer la résolution du contrat :

• Manquements du loueur
• Non-paiement de la rente ou de n’importe laquelle des quantités pactisées.
• Non-paiement de la caution.
• Sous-location non autorisée par le loueur.
• Endommagement volontaire du logement.
• Réalisation de travaux sans l’accord écrit du loueur.
• Réalisation d’activités dérangeantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites.
• Lorsque le logement cesse d’être le logement habituel du locataire.
• Manquement de n’importe laquelle des clauses du contrat.
• Manquements du loueur
• Lorsque le loueur ne réalise pas les travaux et réparations dont la loi l’oblige.
• La perturbation de n’importe quel type sur l’utilisation et usufruit du logement de la part du locataire.

Si le logement loué est vendu, la location n’expire pas, sauf si le logement loué est vendu conjointement avec le reste de logements et locaux dont le loueur est propriétaire, faisant partie d’un même immeuble, ou lorsque la totalité des appartements et locaux d’un immeuble est vendue conjointement par différents propriétaires à un même acheteur, dans ce cas le contrat de location sera annulé.

En général, les notifications de tous types entre le loueur et le locataire devront être réalisées par écrit, de manière digne de foi et avec une anticipation établie par la loi dans chaque cas, normalement d’un mois.

Les controverses pouvant surgir sur le contrat de location ou sur la résolution de celui-ci seront soumises aux tribunaux civils de la commune où se trouve le logement.

Fiscalité

La réalisation d’un contrat de location engendre le paiement des impôts sur les actes juridiques documentés. Si le modèle de contrat est acquis auprès d’un bureau de tabac, cet impôt sera considéré comme payé, si non, vous devrez le payer auprès du bureau de liquidation des impôts correspondant.

La rente reçue par le loueur sera sujette à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en tant que rendement du capital immobilier. Vous pourrez déduire au revenu une série de dépenses.

Les principales dépenses déductibles sont :

• Dépenses de services prêtés au logement (sécurité, administrateur…).
• Dépenses de formalisation du contrat et de défense juridique concernés.
• Dépenses de conservation et réparation et non les travaux d’amélioration.
• Contrats d’assurances.
• Impôts non gouvernementaux, sur le bien immeuble : IBI, ramassage des déchets, redevance d’assainissement…

Il est possible de réduire cette quantité nette (rente – dépenses déductibles) de 50%, mais ladite quantité ne pourra jamais être négative.

Dans la Junta de Andalucía, le locataire peut déduire de l’IRPF un pourcentage des rentes payées, avec un maximum de déduction par contribuable qui variera selon ses conditions personnelles.

Recommandations

• Toujours réaliser le contrat de location par écrit.
• Inclure un inventaire des meubles et électroménagers inclus dans le logement Cet inventaire devra-t’être signé par les deux parties sur toutes les pages. Il est conseillé d’adjoindre des photos à l’inventaire.
• Il est également conseillé de souscrire une assurance logement couvrant les dommages tant du logement que du mobilier. Il existe actuellement des assurances couvrant même le non-paiement de la location par les locataires.
• Inclure un avaliste qui signe le contrat de location aux côtés du loueur et du locataire.
• Signer un document lors de la finalisation du contrat, indiquant clairement que le logement est rendu par le locataire en de parfaites conditions et que la caution lui a été rendue, sans qu’aucune de parties ne puissent rien réclamer l’une à l’autre.
• Il est conseillé de se diriger à un professionnel pour trouver conseil sur le contrat, les obligations et droits contenus dans celui-ci, ainsi que sur les démarches correspondantes.
• Il serait intéressant de demander que le contrat soit rédigé en espagnol et en colonne double dans la langue que vous comprenez le mieux.

Législation de Référence

• Code civil Articles 1546-1574 et 1580-1582.
• Loi 29/1994 du 24 novembre, sur les locations urbaines.
• Loi 1/2000 du 7 janvier sur les poursuites civiles.
• Art. 12.1 Décret royal législatif 1/1993 du 24 septembre approuvant le texte remodelé de la loi sur l’impôt sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés.
• Décret royal 515/1989 du 21 avril sur la protection du consommateur quant à l’information à fournir lors de l’achat-vente et location de logements.
• Décret royal 297/1996 du 23 février, sur l’inscription sur le registre de la propriété des contrats de locations urbaines.
• Ordonnance du Ministère de l’économie et des impôts du 4 octobre 1999 approuvant le modèle de contrat de location des propriétés urbaines, couvert dans l’article 12.1 du texte remodelé sur l’impôt sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés.
• Loi hypothécaire 2018
• Règlement Notarial, du 2 de juin de 1944
• Règlement Hypothécaire du 14 de février de 1947
• Législation spécifique de la Junta de Andalucía

Bureaux et Registres. Sites

Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio en Málaga

Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera

29007 Málaga

Teléfono: 951 93 25 00

Agencia de Fomento del alquiler

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Consejería de Fomento y Vivienda

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VIVIENDA. ALQUILER-ARRENDAMIENTO

¿Qué es un alquiler o arrendamiento de Vivienda?

Las palabras “Arrendamiento” y «Alquiler” significan lo mismo.

El contrato de arrendamiento de vivienda es el acuerdo por el cual el propietario de una vivienda (arrendador) cede el uso de dicha vivienda a otra persona (arrendatario o inquilino) para que ésta la destine, por un tiempo determinado, a su domicilio habitual y permanente, a cambio de una cantidad de dinero llamado renta.

Este tipo de contratos puede extenderse al mobiliario, plaza de garaje, trastero y cualquier otra dependencia, espacio o servicio de la vivienda alquilada. NO son considerados arrendamientos de vivienda:

1. El arrendamiento de locales, pisos, casas o demás construcciones para el ejercicio de actividades comerciales o de negocio.
2. El arrendamiento de una finca cuyo uso principal sea agrario, ganadero o forestal, aunque tenga una vivienda.
3. El arrendamiento por temporada (casas alquiladas para pasar las vacaciones, casas alquiladas por estudiantes para un curso académico…).
4. El uso de viviendas universitarias por alumnos y personal de la propia Universidad.
5. La contratación de los denominados apartamentos turísticos: apartamentos, villas, chalés, bungalow o similares, cuyo uso se cede, mediante precio, una o más veces durante un año para habitación ocasional de personas no residentes habitualmente en la localidad, o que los ocupen con fines vacacionales o de ocio, y que ello se haga como actividad económica por una empresa.

El contrato de arrendamiento o alquiler de vivienda se regula por la Ley 29/ 1994 de Arrendamientos Urbanos, por la voluntad de las partes expresada en el correspondiente contrato de arrendamiento y, supletoriamente, por el Código Civil.

No se aplicará la Ley 29/1994 cuando la vivienda arrendada tenga una superficie superior a los 300 m2 o la renta a pagar supere en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos se aplicará lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento aplicándose la Ley 29/ 1994, así como el Código Civil, únicamente de manera supletoria.

Ventajas del Alquiler

Ventajas para el propietario de la vivienda

• El propietario obtiene rentabilidad de la vivienda sin necesidad de venderla.
• Toda vivienda tiene gastos de mantenimiento (impuestos, comunidad, luz, agua…). Tenerla alquilada supone un ingreso para hacer frente a dichos gastos.
• El dinero obtenido por el alquiler de una vivienda cuenta con beneficios fiscales.
• El alquiler de viviendas, entre otras cosas, cumple también una función social, pues permite contar con un hogar a personas que no pueden, o no desean, acceder a una vivienda en propiedad (jóvenes, gente mayor…).

Ventajas para el arrendatario/ inquilino

• El acceso a una vivienda en alquiler es más rápido y menos complicado que el acceso a una vivienda en propiedad. Tiene menos trámites y es más económico.
• Es más sencillo cambiar de casa que si ésta es en propiedad, teniendo mayor capacidad de adaptarse a los cambios en la vida de la persona (traslados, aumento familia…).
• El mantenimiento de la vivienda es más económico, pues las principales reparaciones corresponden al propietario.
• Con un contrato de alquiler es suficiente para empadronarse en un municipio.

Celebración de un Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede hacerse de manera verbal, pero es muy aconsejable, tanto para el arrendador como para el arrendatario, hacerlo por escrito.

Cualquiera de las partes tiene derecho a solicitar a la otra que el contrato se plasme por escrito.

El contrato escrito puede adquirirse en un estanco, o bien pueden redactarlo las partes. Esta última opción permite incorporar aquellas cláusulas que las partes consideren oportunas, pues el modelo adquirido en el estanco es muy básico.

Contenido de un Contrato de Arrendamiento

Un contrato de arrendamiento formalizado por escrito deberá estar firmado por las partes en todas sus páginas, y contener, al menos, los siguientes elementos:

1. Identificación de las personas que firman el contrato:
   1. Nombre y apellidos de arrendador y arrendatario.
   2. Número de identificación: Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identificación de Extranjeros (NIE) o Pasaporte. Es recomendable incorporar al contrato una fotocopia del documento de identidad de cada uno de los firmantes.
   3. Es aconsejable que se mencione en el contrato si va ocupar la vivienda alguien más a parte del arrendatario y su familia.
   4. Domicilio de las partes a efecto de notificaciones. En principio la del inquilino podría ser la propia vivienda que se arrienda o alquila.
2. Identificación de la vivienda que va a arrendarse:
   1. Debe indicarse la población y la dirección de la vivienda, y sería aconsejable citar la referencia de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro.
   2. Si la vivienda cuenta con elementos auxiliares que también se arriendan (trasteros, plazas de aparcamiento…) deberán identificarse.

3. Duración del contrato:
   1. El contrato debe indicar la fecha en que se inicia el arrendamiento. Normalmente esta fecha será la misma que la del contrato, aunque puede ser también aquella en que la vivienda se pone a disposición del arrendatario (entrega de llaves).
   2. La duración de este tipo de contratos depende de lo que acuerden las partes. Si en el contrato no se dijese nada al respecto, el mismo se entenderá realizado por un año.
   3. Si la duración del contrato fuera inferior a tres años, una vez cumplido el plazo del contrato, el mismo se prorrogará, si el inquilino así lo desea, por periodos anuales hasta que se cumplan 3 años.
   4. Transcurridos esos tres años, y si ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, éste continuará prorrogándose, si así lo desea el inquilino, por periodos anuales durante tres años más.

4. Renta:
   1. La renta es la cantidad que el arrendatario ha de pagar al arrendador por el uso de la vivienda y la misma se determina de común acuerdo por las partes al formalizar el contrato de arrendamiento.
   2. Normalmente suele determinarse una cantidad mensual, y su pago se realizaría en los primeros siete días del mes.
   3. El pago se realizará conforme hayan pactado las partes. La manera más cómoda de pagar la renta es hacerlo por medio de ingreso en cuenta o por transferencia bancaria, además así el arrendatario tendrá un recibo de entrega y quedará clara la fecha del pago.
   4. A la firma del contrato se pagará el primer mes.
   5. En todo caso el arrendador debe entregar siempre al arrendatario recibo del pago mensual, donde consten, separadamente, los diferentes conceptos abonados.
   6. La renta se actualizará anualmente conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).
   7. Junto a la renta, el arrendatario pagará otras cantidades, como son los recibos de suministros (luz, agua, teléfono…) y, si las partes lo acuerdan, los gastos de comunidad, los impuestos correspondientes, así como cualquier otra cantidad que se acuerde.

5. Establecimiento de Fianza:
   1. La fianza es una cantidad de dinero equivalente a un mes de renta que el arrendatario entrega al arrendador en concepto de garantía a la firma del contrato. (Artículo 36 de la LAU 2015-2017)
   2. La Fianza deberá devolverse al arrendatario al final del contrato, si bien su cuantía podrá ser reducida si existiese algún desperfecto grave en la vivienda o el mobiliario causado por el inquilino.
   3. El arrendador debe ingresar la fianza en la cuenta bancaria que le indiquen en la Junta de Andalucía. Deberá hacerlo en los quince días hábiles siguientes a la firma del contrato.
   4. Las partes podrán acordar cualquier otro tipo de garantía, por ejemplo, un avalista, que es una persona que se compromete a pagar si no lo hace el inquilino. También puede pactarse un aval bancario.

En el contrato de arrendamiento pueden incluirse otras cláusulas o acuerdos entre las partes:

• Son nulas las cláusulas que modifiquen lo dicho por el Título II la Ley 29/1994 en perjuicio del inquilino.
• Acuerdo sobre la posibilidad o no de que el arrendatario tenga animales domésticos en la vivienda arrendada.
• Posibilidad o no de que el inquilino pueda subarrendar parte de la vivienda. Si el arrendador no lo permite estará prohibido.
• Posibilidad o no de que el arrendatario, además de vivir en la vivienda arrendada, pueda realizar en ella alguna actividad económica.
• Posibilidad o no de realizar obras por el arrendatario en la vivienda. Dichas obras sólo podrán realizarse si hay consentimiento por escrito del arrendador.
• Como y donde deben realizarse las notificaciones entre las partes.

El contrato de arrendamiento puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ello, si bien tiene gastos (Notaría y Registro de la Propiedad) permite dejar constancia frente a terceros de que la vivienda se encuentra arrendada.

Principales Derechos y Obligaciones del Arrendatario

Derechos:

• A que el arrendador no pueda entrar en la vivienda sin su consentimiento.
• A que la vivienda sea entregada en condiciones de habitabilidad.
• A que el arrendador realice asumiendo el gasto, y sin poder elevar la renta, todas aquellas obras y reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que los desperfectos no se hayan producido por causa del inquilino.
• Si el arrendatario o alguno de sus familiares es una persona discapacitada, podrá realizar obras para adaptar la vivienda, si bien al final del contrato deberá reponer la vivienda a su estado inicial.
• A las prórrogas legalmente establecidas.
• A que se le entregue copia del documento que acredite que la fianza ha sido consignada ante la Junta de Andalucía.
• A adquirir preferentemente la vivienda si el arrendador decide venderla mientras dure el arrendamiento.
• A recuperar la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento.
• Si el inquilino muriese o dejase la vivienda, su cónyuge o pareja de hecho, en este último caso con al menos dos años de convivencia, así como otras personas que estuviesen viviendo junto a él en la vivienda arrendada (hijos, padres, hermanos.), podrán continuar en la vivienda convirtiéndose en arrendatarios.
• El inquilino tiene derecho a empadronarse en la vivienda arrendada.

Obligaciones:

• Pagar la renta mensualmente, así como el resto de cantidades pactadas en el lugar y en el plazo convenido.
• Entregar la fianza a la firma del contrato de arrendamiento.
• Soportar las obras de mantenimiento de la vivienda.
• Soportar las obras de mejora de la vivienda que no puedan esperar al final del contrato.
• Poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones o cualquier otra circunstancia que pudiera afectar a la vivienda.
• Realizar de su cuenta las pequeñas reparaciones producidas por uso ordinario de la vivienda.
• No realizar obras sin el consentimiento por escrito del arrendador.
• No realizar ninguna actuación ni actividad que pueda afectar a la vivienda.
• Devolver la vivienda en las mismas condiciones que la recibió.
• Indemnizar al arrendador si se marcha de la vivienda antes de la finalización del tiempo pactado en el contrato.

Finalización del Contrato de Arrendamiento

El Contrato de Arrendamiento se extingue:

• Por el transcurso del tiempo pactado para el mismo, cuando no se hagan valer las prórrogas legalmente reconocidas.
• Por acuerdo entre las partes.
• Por pérdida de la finca por causa no imputable al arrendatario (incendio, terremoto…), por ruina declarada por la Administración.

Los incumplimientos contractuales por alguna de las partes también pueden dar lugar a la resolución del contrato:

• Incumplimientos del inquilino:
  • Falta de pago de la renta o de cualquiera del resto de cantidades pactadas.
  • Falta de pago de la fianza.
  • Subarriendo no consentido por el arrendador.
  • Causar daños de manera voluntaria a la vivienda.
  • Realización de obras sin consentimiento escrito del arrendador.
  • Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de ser la vivienda habitual del inquilino.
  • Incumplimiento de cualquier otra de las cláusulas del contrato.
• Incumplimientos del arrendador:
  • Cuando el arrendador no realice las obras y reparaciones a las que viene obligado por Ley.
  • La perturbación de cualquier clase sobre el uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.

Si la vivienda arrendada se vendiese, el arrendamiento no se extingue, salvo que la vivienda arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble, en estos casos si se extinguiría el contrato de arrendamiento.

En general, las notificaciones de cualquier clase entre arrendador y arrendatario deben realizarse por escrito, de manera fehaciente y con una antelación que marca la ley para cada caso, normalmente un mes.

Las controversias que pudieran surgir sobre el contrato de arrendamiento o sobre la resolución del mismo se conocerán por los Tribunales Civiles del lugar en que se encuentre la vivienda.

Fiscalidad

La realización de un contrato de arrendamiento debe tributar al Impuestos de Acto Jurídicos Documentados. Si el modelo de contrato se adquiere en un Estanco este impuesto estará ya liquidado, si no, deberá liquidarse en la Oficina Liquidadora de Impuestos correspondiente.

La renta recibida por el arrendador tributará al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario. A esta renta se le podrán deducir una serie de gastos. Los principales gastos deducibles son:

• gastos de servicios prestados a la vivienda (seguridad, administrador…)
• gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica relacionados.
• gastos de conservación y reparación, no así las obras de mejora.
• contratos de seguros.
• tributos no estatales, sobre el bien inmueble: IBI, recogida de basuras, canon de saneamiento…

Cabe además reducir esta cantidad neta (renta – gastos deducibles) en un 50% si bien nunca esa cantidad podrá ser negativa.

En la Junta de Andalucía el inquilino puede deducirse en el IRPF un porcentaje de las rentas pagadas, con un máximo de deducción por contribuyente que variará según sus condiciones personales.

Recomendaciones

• Realizar siempre el contrato de arrendamiento por escrito.
• Incluir un inventario de los muebles y electrodomésticos que se entreguen junto a la vivienda. Este inventario deberá ser firmado por ambas partes en todas sus páginas. Sería recomendable que junto al inventario se adjuntasen fotografías.
• Es preferible contratar un seguro sobre la vivienda que cubra los desperfectos tanto en la vivienda como en el mobiliario. Actualmente existen seguros que cubren incluso el impago de rentas por los inquilinos.
• Incluir a un avalista que firme el contrato de arrendamiento junto al arrendador y al arrendatario.
• Firmar un documento a la finalización del contrato, en el que quede claro que la vivienda se devuelve por el inquilino en perfectas condiciones y que la fianza le ha sido devuelta, sin que las partes tengan nada que reclamarse.
• Es aconsejable acudir a un profesional para que nos asesore sobre el contrato, las obligaciones y derechos contenidos en el mismo, así como los trámites correspondientes.
• Sería interesante solicitar que el contrato se redactase en castellano y, a doble columna, en la lengua que nos sea más sencillo comprender.

Legislación de referencia

• Código Civil. Artículos 1546-1574 y 1580-1582.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• Art. 12.1 Real Decreto Legislativo 1/ 1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Real Decreto 515/ 1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.
• Real Decreto 297/ 1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el registro de la propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
• ORDEN del Ministerio de Economía y Hacienda, de 4 de octubre de 1999 por la que se aprueba el modelo del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, contemplado en el artículo 12.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Ley Hipotecaria 2018
• Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944
• Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947
• Legislación específica de la Junta de Andalucía

Oficinas y registros. Direcciones

Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio en Málaga

Calle Compositor Lehmberg Ruiz, 23 Esquina C/ Hilera

29007 Málaga

Teléfono: 951 93 25 00

Agencia de Fomento del alquiler

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Consejería de Fomento y Vivienda

http://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoyvivienda.html

Advertencia legal

La información contenida en esta guía tiene carácter meramente informativo, sin que genere derechos, expectativas ni responsabilidades de ningún tipo para el Ayuntamiento de Frigiliana.

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